問題167：男女朋友合資購屋一方毀約

一、問題／事實整理

一對男女朋友協議共同出資購買不動產。因男方貸款額度受限，雙方約定將房屋登記於女方名下。簽訂買賣契約約一個半月後，雙方發生感情糾紛。待銀行房貸核准後，男方突然表示不願繼續履行合資購屋之約定，要求女方自行承擔所有購屋費用（包括房貸、稅費及相關支出），並主張自己對房屋無任何責任。男方更進一步要求取回先前已支出之頭期款等款項，甚至揚言將該筆出資主張為借貸關係以求返還。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 男女朋友間合資購屋之約定，其法律性質為何？屬合夥契約、無名契約或借名登記契約？
• 男方片面毀約拒絕繼續出資，女方得否請求損害賠償？請求權基礎為何？
• 男方主張先前出資為借貸關係，在無書面借據之情況下，舉證責任應如何分配？
• 房屋登記於女方名下，男方是否仍得主張對該不動產享有共有權或其他權利？
• 女方若無力獨自承擔房貸，解除買賣契約所生之違約金及損害，應由何方負擔？

三、相關法條

• 民法第153條 — 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
• 民法第179條 — 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。
• 民法第227條 — 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
• 民法第259條 — 契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務。
• 民法第474條 — 稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。
• 民法第667條 — 稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。

四、法律分析

（1）合資購屋約定之法律定性
男女朋友合資購屋之約定，性質上屬雙方就共同出資購買特定不動產所成立之無名契約（或類似合夥之契約）。依民法第153條，契約因雙方意思表示一致而成立，不以書面為必要。雙方約定各自出資比例、房屋登記方式及日後使用收益之分配等內容，均為契約之重要條款。即便房屋因貸款考量而登記於女方名下，此一登記安排本質上屬借名登記之性質，並不影響男方依合資約定對房屋所享有之實質權利。男方不得以房屋未登記其名下為由，否認合資契約之存在。

（2）男方片面毀約之法律責任
男方於合資契約成立後片面拒絕繼續履行出資義務，構成可歸責於債務人之債務不履行。女方得依民法第226條及第227條之規定，請求男方賠償因其毀約所生之損害，包括但不限於：女方因男方退出而額外負擔之貸款利息差額、因需重新安排財務所生之費用、若被迫解除買賣契約所生之違約金及仲介費等損失。男方不得以雙方感情生變為由免除其契約責任，感情因素並非法律上免責之正當事由。

（3）出資款性質之認定——出資或借貸
男方嗣後主張其出資為借貸關係，此一主張在法律上有重大舉證困難。依民事訴訟法舉證責任分配原則，主張借貸關係存在者應就借貸之合意及金錢之交付負舉證責任。本案雙方原始約定為合資購屋，男方之出資係基於共同購屋之合意而為，並非借貸之意思。若男方無法提出借據、借貸契約或其他足以證明借貸合意之證據（如LINE對話紀錄中有借貸之表示），其主張將難以獲得法院支持。女方應妥善保存雙方討論購屋之對話紀錄、出資之匯款紀錄等，以證明出資之原因為合資購屋而非借貸。

（4）女方之因應策略與權利保全
女方應評估自身財務能力決定後續方案：若有能力獨自承擔房貸，得繼續持有房屋並向男方請求損害賠償；若無力獨自負擔，則需考慮解除買賣契約，但因此所生之違約金及損害應由毀約之男方負擔。無論採何種方案，女方均應立即以存證信函通知男方限期履行合資約定，逾期未履行即依法主張權利。同時，女方應保全所有與購屋相關之文件及通訊紀錄作為訴訟證據。

五、結論與建議

男女朋友合資購屋之約定為有效之契約關係，一方不得因感情因素片面毀約。男方嗣後將出資改稱為借貸，在缺乏書面證據之情況下難以成立。女方得依契約關係請求男方繼續履行或賠償損害。

1. 立即發送存證信函：以存證信函正式通知男方，要求其於合理期限內（如10日）履行合資購屋約定之出資義務，並明確告知逾期未履行之法律後果，包括損害賠償及違約責任。
2. 全面保存證據：彙整並備份所有與合資購屋相關之證據，包括雙方LINE或其他通訊軟體之對話紀錄（尤其是討論合資比例、購屋計畫之內容）、匯款紀錄、銀行轉帳明細、買賣契約書、斡旋金收據等。
3. 評估財務承受能力：詳細計算獨自承擔房貸之可行性，包括每月還款金額、利率條件及自身收入是否足以負擔。據此決定繼續持有房屋或解除買賣契約之方案。
4. 釐清出資紀錄：整理男方歷次出資之匯款來源、金額、日期及用途說明，確認每筆款項均可追溯至合資購屋之約定，以反駁男方之借貸主張。
5. 評估損害賠償範圍：計算因男方毀約所生之具體損害，包括仲介費、代書費、規費、貸款手續費、利息差額、違約金等，作為日後請求賠償之依據。
6. 考慮聲請調解：向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，嘗試以較低成本之方式解決紛爭。調解成立之效力等同法院確定判決，具有強制執行力。
7. 諮詢專業律師：本案涉及合資契約之定性、借名登記之效力、債務不履行之損害賠償及出資款返還等複雜法律問題，建議儘速諮詢不動產專業律師，擬定最佳之訴訟策略及權利保全措施。