問題154：土地持有改變及借名登記契約如何加強證據力

一、問題／事實整理

當事人之父親與兩位友人合資購買一筆土地，原始持分比例為父親25%、友人乙25%、友人丙50%，該土地上設有抵押權。嗣後三人協議由父親與乙各向丙購買10%持分，持分比例變更為35%、35%、30%，惟因土地上既有抵押權之限制，無法辦理持分移轉登記。當事人希望了解借名登記契約能否保障三方權益、父親能否透過借名登記或買賣安排將土地實質傳承予當事人，以及日後其他繼承人主張繼承權時該契約之對抗效力。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 土地設有抵押權之情形下，共有人間就持分變動所簽訂之借名登記契約是否有效？其法律性質為何？
• 借名登記契約應如何擬定始能充分保障實質權利人之權益並強化證據力？
• 父親欲透過借名登記安排將土地權利傳承予當事人，在抵押權存在下有何法律途徑？
• 借名登記契約得否對抗借名人（登記名義人）之其他繼承人之繼承權主張？
• 若登記名義人擅自處分借名登記之不動產，實質權利人有何救濟途徑？

三、相關法條

• 民法第153條 — 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
• 民法第549條 — 當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。
• 民法第541條 — 受任人因處理委任事務所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。受任人以自己之名義為委任人取得之權利，應移轉於委任人。
• 民法第759條之1 — 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
• 土地登記規則第7條 — 依本規則登記之土地權利，不因登記原因之無效或被撤銷而受影響。
• 民法第1148條 — 繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。
• 民法第87條 — 表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。

四、法律分析

（1）借名登記契約之法律性質與效力
借名登記契約係指當事人約定一方將其財產以他方名義登記，他方允就該財產為出名登記之契約。依最高法院98年度台上字第990號判決意旨，借名登記契約屬無名契約，性質與委任契約類似，應類推適用民法關於委任之規定。借名登記契約只要不違反強制禁止規定或公序良俗，即屬有效。本案三方協議變動持分比例後因抵押權存在無法移轉登記，由丙繼續登記持有超出其實際權利之10%（各由父親與乙實質持有），此約定於當事人間具有債權效力，惟不具物權效力，無法對抗善意第三人。

（2）強化借名登記契約證據力之方法
鑑於借名登記之實質權利人僅有債權而無物權，證據之保全至關重要。建議採取以下措施強化證據力：一、簽訂書面借名登記契約，由三方當事人親筆簽名蓋章，載明各方實際持分比例、購地出資明細、借名登記之原因（抵押權限制）、出名人之義務（不得擅自處分）及違約責任。二、辦理公證，將契約送法院公證處或民間公證人辦理公證，公證書依民事訴訟法第355條具有形式證據力之推定。三、保存所有資金流向證據，包括購地價款之匯款紀錄、後續持分交易之付款憑證、地價稅及相關費用之實際負擔紀錄等。四、定期以書面確認各方權利義務關係，避免因時間經過而證據滅失。

（3）土地傳承之法律安排
父親欲將其實質持有之35%土地權利傳承予當事人，在抵押權存在下可考慮以下途徑：一、待抵押權消滅後（如貸款清償完畢），先辦理持分移轉登記使登記與實際持分一致，再由父親以贈與或買賣方式將持分移轉予當事人。二、若抵押權短期內無法消滅，父親可與當事人另行簽訂借名登記契約，將其實質權利讓與當事人，但此方式增加了借名登記之層次與風險。三、父親得以遺囑方式將其對出名人之借名登記返還請求權指定由當事人繼承，惟遺囑仍受特留分之限制。

（4）對抗其他繼承人之效力
若登記名義人丙死亡，丙之繼承人依民法第1148條承受丙之一切權利義務，包括借名登記契約之出名人義務。實質權利人得依借名登記契約請求丙之繼承人辦理移轉登記。然而，依民法第759條之1，不動產物權經登記者推定登記權利人適法有此權利，故實質權利人須舉證推翻此推定。若丙之繼承人否認借名登記關係之存在，實質權利人須以充分之書面契約、資金流向、稅負負擔等證據證明之。因此，事前完備之書面契約與證據保全極為關鍵。

五、結論與建議

借名登記契約在當事人間具有債權效力，可保障實質權利人之權益，但不具物權效力，故須透過完善之書面契約及證據保全強化其對抗力。建議優先待抵押權消滅後辦理正式移轉登記，以確保權利之完整保障。

1. 簽訂正式書面契約：三方應儘速簽訂書面之借名登記契約，詳載各方實際持分比例（父親35%、乙35%、丙30%）、出資明細、借名原因、出名人不得擅自處分之義務及違約賠償條款。
2. 辦理契約公證：將借名登記契約送法院公證處或民間公證人辦理公證，以強化契約之形式證據力。公證時可同時約定強制執行條款，日後毋須另行訴訟即可聲請強制執行。
3. 保全資金流向證據：完整保存所有與土地購買相關之匯款紀錄、收據、銀行對帳單等，包括原始購地款項及後續向丙購買10%持分之付款憑證。
4. 追蹤抵押權狀態：定期查閱土地登記謄本，掌握抵押權之存續狀態。一旦貸款清償或抵押權塗銷，應立即辦理持分移轉登記，使登記與實際權利一致。
5. 規劃傳承安排：父親應盡早以書面（遺囑或生前贈與安排）明確指定其土地權利由當事人繼承或受讓，並確保遺囑符合法定方式，同時考量其他繼承人之特留分問題。
6. 設定預告登記：研議是否得就借名登記之返還請求權辦理不動產預告登記，以防止出名人擅自處分或設定負擔。
7. 諮詢專業律師：借名登記涉及物權與債權之交錯、繼承法及稅務問題，建議委託熟悉不動產交易及繼承規劃之專業律師全面評估並協助擬定契約。