問題153：無權占有及不當得利

一、問題／事實整理

當事人為不動產所有權人，其房屋遭他人長期無權占用。占用人既無房屋所有權，亦未與當事人簽訂任何租賃契約。當事人已多次透過口頭及LINE訊息通知占用人限期搬遷，惟對方均未遵守。當事人欲了解口頭及LINE通知之法律效力、提起民事訴訟請求返還不當得利之程序及時程，以及起訴前是否必須先寄發存證信函。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 口頭通知或LINE訊息要求占用人限期搬遷，是否具有法律上催告之效力？
• 屋主對無權占有人提起返還不動產及不當得利訴訟前，是否必須先寄發存證信函？
• 不當得利之請求範圍如何計算？以何標準衡量占用人應返還之利益？
• 返還不動產及不當得利訴訟之管轄法院為何？訴訟期間約需多久？
• 屋主得否同時主張刑事竊佔罪以加速占用人搬離？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。
• 民法第179條 — 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
• 民法第181條 — 不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。
• 民法第125條 — 請求權因十五年間不行使而消滅。
• 民事訴訟法第10條 — 因不動產之物權涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。
• 刑法第320條第2項 — 意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，處五年以下有期徒刑（竊佔罪）。
• 強制執行法第124條 — 執行名義係命債務人交出不動產者，執行法院得解除債務人之占有。

四、法律分析

（1）口頭通知及LINE訊息之法律效力
我國民法對於意思表示之方式並無特別限制，除法律另有規定應以書面為之者外，口頭通知及LINE訊息均屬有效之意思表示方式。屋主透過口頭或LINE訊息通知占用人限期搬遷，於法律上已構成催告之效力，自通知到達對方時即生效。然而，口頭通知在舉證上較為困難，LINE訊息雖可作為書面證據，但實務上法院對於電子通訊之證據力可能有不同認定。相較之下，存證信函具有郵局留存副本之特性，於訴訟中之證據力較為明確，且更能彰顯屋主主張權利之嚴肅性。

（2）起訴前是否必須先寄存證信函
我國民事訴訟法並未規定提起返還不動產或不當得利訴訟前必須先寄發存證信函。屋主得隨時對無權占有人提起訴訟，無須經過先行催告之前置程序。存證信函之功能在於保全證據及促使對方自動履行，屬於任意性之程序，非訴訟之必要前提。惟實務上建議仍先寄發存證信函，原因有三：一者，有助於證明屋主已踐行催告程序；二者，存證信函所定之搬遷期限屆至後，可作為計算不當得利起算點之參考；三者，法院於審酌訴訟費用負擔時，可能考量被告是否曾經催告仍拒絕履行。

（3）不當得利之計算與請求範圍
占用人無權占有他人不動產，所受之利益為相當於租金之使用對價。依最高法院61年台上字第1695號判例意旨，無權占有他人不動產所獲得之不當得利，應以相當於租金之數額計算。租金之標準得參酌土地法第97條（城市房屋租金上限為土地及建築物申報總價年息百分之十）、土地法第105條準用第97條之規定，以及當地同類型不動產之市場租金行情。屋主得請求自占用人無權占有之日起至返還不動產之日止之不當得利，但須注意民法第125條之一般消滅時效為十五年。

（4）訴訟程序及時程預估
返還不動產之訴屬不動產物權之涉訟，依民事訴訟法第10條規定專屬不動產所在地之法院管轄。訴訟時程因案件複雜度、法院案量及當事人攻防情形而異，一般而言，地方法院第一審約需六個月至一年，若對方上訴，加計二審則可能需一年半至二年。取得確定判決後，屋主得持判決書向法院聲請強制執行，由執行法院依強制執行法第124條解除占用人之占有。此外，屋主亦得考慮對占用人提出刑法第320條第2項竊佔罪之刑事告訴，透過刑事程序之壓力促使對方自行搬離。

五、結論與建議

屋主對無權占有人有權請求返還不動產及相當於租金之不當得利，起訴前無須先寄存證信函但建議仍先寄發以保全證據。口頭及LINE通知均有法律效力，惟存證信函之證據力較為明確。

1. 寄發存證信函：以存證信函正式通知占用人限期搬遷（建議給予15至30日），明確載明不動產地址、屋主之所有權依據、要求搬遷之期限，及逾期將採取法律行動之聲明。存證信函一式三份，留存副本作為證據。
2. 蒐集無權占有之證據：備妥不動產所有權狀、土地登記謄本、建物登記謄本等所有權證明文件。同時蒐集占用人無權占有之事證，如LINE對話紀錄、現場照片、鄰居證詞等。
3. 提起民事訴訟：若占用人於存證信函所定期限內未搬離，向不動產所在地之管轄法院提起返還不動產之訴，同時合併請求自無權占有日起至搬離日止相當於租金之不當得利。
4. 評估聲請假處分：若擔憂占用人於訴訟期間毀損不動產或搬入更多人員，可考慮向法院聲請假處分，禁止占用人為特定行為。
5. 考慮刑事告訴：若占用人係明知無權仍蓄意占用不搬離，可同時對其提出刑法第320條第2項竊佔罪之刑事告訴，藉由刑事程序之壓力促使對方和解搬離。
6. 申請調解：起訴前亦得向鄉鎮市區調解委員會申請調解，若調解成立經法院核定後與確定判決具同一效力，可省去冗長之訴訟程序。
7. 諮詢專業律師：建議委託熟悉不動產訴訟之專業律師代理訴訟，協助擬定訴訟策略、計算不當得利金額及辦理後續強制執行程序。