老舊房屋是否須遵守道路退縮與建蔽率規定之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之自宅為興建超過三十年之老舊房屋，目前建蔽率已超出現行法令規定，且道路預留地部分未依規定退縮（該預留地之權狀為當事人所有之土地）。當事人擔憂超出建蔽率及未退縮之部分是否構成違章建築，以及是否有遭主管機關要求拆除之風險。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 老舊房屋於興建時若符合當時法令，嗣後法令變更是否溯及要求拆除？
• 建蔽率超出現行規定之既存建物是否構成違章建築？
• 道路退縮未遵守之部分，是否影響既存建物之合法性？
• 既存合法建物與既存違建之法律地位有何不同？
• 若日後欲翻修或改建，應遵守何種法令標準？

三、相關法條

• 建築法第25條 — 建築物之建造、增建、改建須申請建築執照
• 建築法第86條 — 違章建築之處理
• 都市計畫法第39條 — 土地使用分區管制
• 建築法第11條 — 建築基地與道路之關係
• 違章建築處理辦法第1條 — 違章建築之認定與處理

四、法律分析

判斷老舊房屋是否構成違建，關鍵在於其興建時是否依當時法令取得建築執照及使用執照。依建築法第25條規定，建築物之新建、增建、改建均應向主管機關申請建築執照。若當事人之房屋於三十多年前興建時已合法取得建照及使照，縱使其後都市計畫法令修正導致建蔽率標準或道路退縮規定變更，該建築物仍屬既存合法建築物，不因法令變更而溯及成為違建。此即「法律不溯及既往原則」之適用。

然而，若房屋於興建當時即未取得建築執照，或雖取得建照但實際興建面積超過核准範圍，則該超出部分屬違章建築。各縣市政府對於既存違建（即於特定時點前已存在之違建）通常訂有處理原則，多採「拍照列管、暫緩拆除」之方式處理，但並非永久免拆。若有危害公共安全、妨礙都市計畫或經檢舉等情事，主管機關仍得優先拆除。

關於道路預留地部分，雖然該土地之權狀為當事人所有，但若該土地已被劃定為道路用地或計畫道路範圍，則依都市計畫法規定，該土地之使用受到限制，建築物不得占用。既存建物占用道路預留地之情形，通常於道路開闢時由政府辦理徵收補償後拆除。當事人在道路未實際開闢前，既存建物原則上得繼續使用，但日後若政府開闢該道路，即須配合拆除並領取徵收補償。若日後欲進行拆除重建或改建，則須依現行法令申請建照，包括遵守道路退縮及建蔽率之規定。

五、結論與建議

結論：老舊房屋若於興建時合法取得建照及使照，不因法令變更而成為違建，得繼續使用。但未來若欲改建或重建，須依現行法令辦理。道路預留地部分，於政府實際開闢道路前得繼續使用，開闢時將辦理徵收補償。

1. 至建管處或工務局查詢房屋之建築執照及使用執照紀錄，確認興建時是否合法取得許可。
2. 向地政事務所調閱土地使用分區證明，確認土地是否位於計畫道路範圍或道路用地內。
3. 若房屋確為既存合法建築物，保留建照及使照等文件影本，以備日後主張權利之用。
4. 避免自行增建或改建，任何修繕若涉及結構變更或面積增加，均須重新申請建築執照。
5. 若土地位於計畫道路範圍，注意政府之徵收公告，屆時得依土地徵收條例主張合理補償。
6. 日後若欲重建，應先委託建築師評估現行法令下之可建面積及退縮要求，再行規劃設計。
7. 如收到主管機關之違建認定通知或拆除命令，應儘速委託律師提出行政救濟（訴願及行政訴訟）。