共同繼承房屋遭繼承人之子女侵佔之法律救濟分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與叔叔、姑姑三人共同持有一戶繼承而來的房屋，每人各持分三分之一。當事人與叔叔有意出售該房屋，惟姑姑之子女目前強佔房屋居住，不僅阻止仲介帶客看屋，並對當事人及叔叔惡言相向。當事人欲了解如何以合法方式將姑姑之子女請出房屋，以利後續出售（出售後擬將三分之一價金分予姑姑）。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 姑姑之子女占用共有房屋，是否構成無權占有？
• 共有人之一得否單獨將共有物全部交予第三人使用？
• 其他共有人得否依民法第821條單獨行使排除侵害請求權？
• 若姑姑不同意出售，其他共有人得否依土地法第34條之1以多數決方式處分共有房屋？
• 占用者對其他共有人惡言相向，是否另構成刑事責任？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物返還請求權、排除侵害請求權
• 民法第821條 — 共有人得單獨為全體共有人之利益行使排除侵害請求權
• 民法第820條 — 共有物之管理（過半數決）
• 土地法第34條之1 — 共有土地或建物之處分（多數決）
• 民法第179條 — 不當得利
• 刑法第309條 — 公然侮辱罪

四、法律分析

姑姑之子女並非房屋之共有人，其占用房屋須有合法權源。即便係經姑姑同意而居住，姑姑僅持有三分之一之應有部分，依民法第820條第1項規定，共有物之管理應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。姑姑未經當事人及叔叔同意，逕將全部房屋提供其子女居住使用，已逾越其應有部分之權限，對其他共有人不生效力。因此，姑姑之子女對當事人及叔叔而言，構成無權占有。

依民法第821條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。因此，當事人或叔叔任一人均得單獨對姑姑之子女提起排除侵害之訴，請求其搬離返還房屋予全體共有人。此外，占用期間相當於租金之不當得利，亦得一併請求。最高法院62年台上字第1803號判例明確指出，共有人中一人未經其他共有人同意占有共有物，對其他共有人亦構成侵害。

關於出售房屋，若姑姑不同意出售，當事人與叔叔合計持有三分之二應有部分，已達土地法第34條之1所定之多數決門檻（共有人過半數及其應有部分合計過半數），得依該條規定處分共有房屋，但須以書面通知姑姑並給予優先購買權。此外，占用者對當事人及叔叔惡言相向，若達公然侮辱之程度，得依刑法第309條提出告訴。

五、結論與建議

結論：姑姑之子女未經全體共有人同意占用共有房屋，構成無權占有。當事人得單獨對其提起排除侵害之訴。出售部分，當事人與叔叔合計持分已過半，得依土地法第34條之1多數決處分。

1. 先以存證信函通知姑姑及其子女，表明共有人過半數不同意其占用，限期搬遷，保留書面通知紀錄。
2. 若屆期未搬遷，委託律師向法院提起返還房屋之民事訴訟，依民法第767條及第821條請求排除侵害。
3. 一併請求占用期間相當於租金之不當得利，按占用面積及市場租金標準計算。
4. 關於出售房屋，依土地法第34條之1規定，以書面通知姑姑出售條件，給予十五日優先購買權行使期間。
5. 若占用者有惡言相向之行為，蒐集錄音或證人證詞，必要時依刑法第309條提出公然侮辱告訴。
6. 委託不動產仲介協助辦理出售事宜，將三分之一價金提存於法院或信託保管，確保姑姑之權益。
7. 全程保留溝通紀錄、現場照片、仲介被阻擋之經過等證據，作為訴訟使用。