房屋遭親戚擅自抵押借款之法律救濟分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之祖母名下有一棟房屋，親戚取得祖母之印鑑、身分證及權狀後，將該房屋拿去向民間金主（疑似地下錢莊）設定抵押借款。祖母曾前往戶政事務所辦理印鑑證明。目前已先取回印鑑及身分證，但權狀尚無法取回，債權人身分亦不明。事發至今約三個月，當事人亟欲了解應採取哪些預防措施以保全房屋，以及如何追究親戚之法律責任。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 親戚持祖母之印鑑證明及權狀辦理抵押權設定，該抵押權登記之效力為何？
• 祖母若非出於真意而交付印鑑等文件，得否主張意思表示瑕疵而撤銷？
• 祖母得否向法院訴請塗銷已設定之抵押權登記？
• 親戚之行為是否構成偽造文書或詐欺等刑事犯罪？
• 如何防止房屋遭債權人聲請強制執行拍賣？

三、相關法條

• 民法第170條 — 無權代理行為之效力
• 民法第92條 — 因被詐欺而為意思表示之撤銷
• 民法第767條 — 所有物返還請求權及排除侵害請求權
• 民法第860條 — 抵押權之定義
• 刑法第210條 — 偽造私文書罪
• 刑法第214條 — 使公務員登載不實罪
• 刑法第339條 — 詐欺取財罪

四、法律分析

本案首須釐清祖母交付印鑑、身分證及權狀予親戚時之真意為何。若祖母係遭親戚欺騙而交付上開文件，並非授權親戚以其名義向民間金主借款及設定抵押權，則親戚之行為屬無權代理，依民法第170條規定，未經祖母承認前，該抵押權設定行為對祖母不生效力。然而若祖母當時知悉且同意設定抵押，嗣後欲否認，則須另行舉證證明其意思表示係受詐欺或脅迫，依民法第92條主張撤銷。

在民事救濟方面，祖母應先至地政事務所申請土地建物登記第一類謄本，確認抵押權是否已設定、抵押金額及抵押權人為何人。確認後，若抵押權設定係無權代理或基於被詐欺之意思表示，得向法院提起塗銷抵押權登記之訴訟，並得同時聲請假處分，禁止債權人在訴訟期間聲請拍賣該不動產，以防止房屋遭強制執行。另得對親戚提起返還所有權狀之訴訟。

在刑事責任方面，若親戚係冒用祖母名義簽署抵押權設定相關文件，可能構成刑法第210條偽造私文書罪及第214條使公務員登載不實罪。若親戚係以欺騙手段取得祖母之印鑑證明及文件，則可能構成第339條詐欺取財罪。建議盡速對親戚提出刑事告訴，一方面追究其刑事責任，另一方面於刑事程序中亦有助於釐清事實真相，有利於民事訴訟之舉證。時效方面，偽造文書罪之追訴權時效為二十年，但仍宜儘早提出告訴。

五、結論與建議

結論：祖母之房屋遭親戚擅自抵押，若非出於祖母真意，得主張無權代理或撤銷被詐欺之意思表示，訴請法院塗銷抵押權登記。同時得對親戚提出偽造文書及詐欺之刑事告訴。

1. 立即至地政事務所申請土地建物登記第一類謄本，確認抵押權設定之詳細資訊，包括抵押金額、抵押權人及設定日期。
2. 至戶政事務所辦理印鑑變更或廢止原印鑑證明，防止親戚或他人再持原印鑑辦理任何登記事項。
3. 向地政事務所申請權狀補發（聲明原權狀遺失或被他人持有），以保全所有權。
4. 委託律師向法院提起塗銷抵押權登記之訴訟，並同時聲請假處分，禁止債權人聲請拍賣該不動產。
5. 對親戚提出偽造文書及詐欺之刑事告訴，於檢察官偵查程序中釐清親戚取得文件之經過及借款用途。
6. 保留所有與親戚之通訊紀錄（簡訊、通話錄音等），作為證明親戚未經合法授權之證據。
7. 儘速諮詢專業律師，評估整體訴訟策略，尤其應注意民法第93條撤銷權之除斥期間（知悉後一年內行使）。