租賃房屋斷水房東消極處理之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租位於山區之房屋，該房屋使用房東自行接引之山泉水供水。某日上午起管線斷水，房客隨即通知房東修繕，惟房東遲至數日後始前往查看，期間對房客之催促不聞不問。嗣後雖經修復，租賃處依然無水可用，房東亦未告知原因。房客欲了解如何依法要求房東積極修繕，並請求相應之補償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 出租人對於租賃物供水設施之修繕義務範圍為何？
• 房東遲延修繕，房客得否自行修繕並請求償還費用？
• 租賃物因斷水而無法正常使用，房客得否主張減少租金？
• 房東長期消極處理，房客得否據以終止租約並請求損害賠償？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人保持租賃物合於約定使用狀態之義務
• 民法第424條 — 租賃物有瑕疵危及承租人健康時得終止契約
• 民法第430條 — 承租人自行修繕及費用償還請求權
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失或不堪使用時之租金減少
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人事由致給付不能之損害賠償

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。供水設施為房屋正常居住使用之基本條件，房東自行接引山泉水供應租賃房屋用水，即屬租賃契約約定之使用狀態一部分，房東對此負有持續維護之義務。管線斷水致房屋無水可用，已構成租賃物不合於約定使用狀態，房東負有修繕之義務。

依民法第430條第1項規定，租賃物之修繕由出租人負擔者，如出租人於承租人通知後相當期間內不為修繕時，承租人得自行修繕，於必要範圍內，並得向出租人請求償還其費用。本案房客已於斷水當日通知房東，房東遲延數日始處理且修繕後仍未恢復供水，房客自得依本條規定自行僱工修繕，並向房東請求費用之返還。此外，依民法第435條規定，租賃關係存續中租賃物一部不堪使用者，承租人得按不堪使用之部分比例，請求減少租金。斷水期間房屋無法正常使用，房客得請求按比例減少該期間之租金。

若房東持續消極不處理，致房屋長期無水可用，已達危及承租人健康之程度時，房客另得依民法第424條規定終止租約。終止後，房客得依民法第227條不完全給付之規定，請求房東賠償因斷水期間所受之損害，例如另行購水之費用、外宿費用等。建議房客以書面方式（存證信函）催告房東於合理期限內完成修繕，以確保日後主張權利之依據。

五、結論與建議

結論：房東對租賃房屋之供水設施負有修繕義務，消極處理已構成債務不履行。房客得自行修繕後請求費用償還，亦得按斷水期間比例請求減少租金，情節嚴重時得終止租約並請求損害賠償。

1. 立即以存證信函通知房東，載明斷水事實、通知修繕經過及催告限期修繕之意旨，保留書面紀錄。
2. 若房東於催告期限內仍未修繕，得自行僱請水電師傅修繕，保留修繕費用收據，事後向房東請求償還。
3. 就斷水期間無法正常使用房屋部分，向房東主張按比例減少租金，可於下期租金中逕行扣除。
4. 保留斷水期間另行購水、外宿等額外支出之收據，作為日後請求損害賠償之證據。
5. 若斷水情形長期無法改善且危及健康，得依民法第424條終止租約，並請求返還已繳之押金及相關損害賠償。
6. 建議向鄉鎮市區公所申請調解，以較低成本解決租賃糾紛，調解成立與法院判決具有同等效力。