樓上漏水致樓下房屋受損之修繕請求權法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於某舊公寓二樓已逾二十年。某年年初廚房出現漏水跡象，隨後相鄰之臥室天花板亦出現水痕及剝落現象。經抓漏師傅查看，認定漏水原因出自三樓陽台。三樓住戶起初否認，嗣後曾表示「最近沒有潑水洗地應不會漏」，間接承認漏水與其用水行為有關。目前廚房雖未再漏水，但臥室天花板已演變為壁癌且持續惡化。當事人計畫裝潢粉刷，擔心修繕後問題重演，欲了解能否強制三樓修繕漏水並請求賠償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 二樓住戶得否依法強制要求三樓住戶修繕漏水源頭？
• 二樓住戶得否請求三樓住戶賠償天花板損壞及壁癌之修繕費用？
• 裝潢前簽署切結書是否具有法律效力？是否有助於日後求償？
• 二樓住戶除民事訴訟外，尚有哪些救濟途徑？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物排除侵害及防止侵害請求權
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第191條 — 工作物所有人之侵權責任（建築物漏水）
• 民法第213條 — 損害賠償以回復原狀為原則
• 公寓大廈管理條例第6條 — 住戶不得妨害其他住戶之安寧、安全
• 公寓大廈管理條例第12條 — 專有部分之修繕由各區分所有權人負責

四、法律分析

關於強制三樓修繕漏水部分，二樓住戶得依民法第767條中段之排除侵害請求權及後段之防止侵害請求權，向法院訴請三樓住戶修繕漏水源頭。三樓陽台之漏水持續侵害二樓住戶之所有權，屬於現在仍在進行且有再發生之虞之侵害行為，二樓住戶有權請求排除及防止。法院判決確定後，若三樓住戶仍不履行，二樓住戶得聲請強制執行，由法院命三樓住戶限期修繕，逾期不修繕者，得處以怠金或命由二樓住戶代為修繕，費用由三樓住戶負擔。

關於損害賠償部分，依民法第184條第1項前段，三樓住戶因疏於維護其陽台防水設施，致二樓住戶之天花板損壞、產生壁癌，構成侵權行為。另依民法第191條第1項，建築物之所有人對其建築物設施之瑕疵所致他人之損害，負推定過失之賠償責任。二樓住戶得請求賠償天花板修繕費用、壁癌處理費用及裝潢損失等。依最高法院實務見解，損害賠償之範圍包括回復原狀之必要費用。

關於簽署切結書之效力，切結書本質上為私人間之契約，具有法律效力。若三樓住戶願意簽署切結書承諾修繕及負擔日後漏水損害，固然有助於日後舉證。然而，即使不簽署切結書，二樓住戶依前述法律規定本即享有請求修繕及賠償之權利，切結書並非必要。建議二樓住戶可先向鄉鎮市區公所聲請調解，若調解不成立再提起民事訴訟。另依公寓大廈管理條例第6條及第12條規定，三樓住戶對其專有部分負有修繕義務，管理委員會亦得介入協調處理。

五、結論與建議

結論：二樓住戶得依民法第767條訴請三樓住戶修繕漏水源頭，法院判決後得強制執行。另得依民法第184條及第191條請求天花板及壁癌之損害賠償。切結書有助於舉證但非權利行使之必要條件。

1. 委託專業抓漏廠商進行漏水鑑定，取得書面鑑定報告確認漏水原因出自三樓，作為訴訟之重要證據。
2. 拍照錄影記錄二樓天花板之水痕、壁癌及損壞現狀，並保留歷次損壞惡化之時間序列照片。
3. 以存證信函通知三樓住戶，要求限期修繕漏水源頭並賠償已造成之損害，明確載明法律依據。
4. 向鄉鎮市區公所聲請調解，由調解委員居中協調修繕及賠償事宜。調解成立後與法院判決具有同等效力。
5. 若調解不成立，向法院提起民事訴訟，請求排除侵害（修繕漏水）及損害賠償（天花板修繕費用、壁癌處理費用等）。
6. 於裝潢前取得三樓住戶之書面承諾（切結書），載明若日後再因三樓漏水導致損害，修繕費用全由三樓負擔。
7. 保留所有修繕費用之估價單及收據，作為損害賠償金額之計算依據。