租約到期後未滿一個月搬離之租金計算爭議分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房客）之租約於某年1月30日到期，契約約定租期屆滿前未滿一個月若未告知不續租，則視為自動續約一年。房東於2月22日始詢問是否續租，當事人於3月4日回覆不續租，並表示約3月14日前搬離。房東要求先繳付租金再按實際天數退還日租。嗣後當事人確認3月9日搬離，房東卻改口要求按月租整月計算。當事人質疑此作法是否合理，且不續租之原因係隔壁鄰居之生活品質問題，房東遲遲未能解決。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 契約中「未滿一個月前告知不續租即視為自動續約」之條款是否有效？房東遲至租約到期後始詢問續租，此條款如何適用？
• 租約到期後房客繼續居住，法律上屬自動續約一年或轉為不定期租賃？
• 房東先同意按日計租後改口要求按月計算，是否受先前承諾之拘束？
• 房客搬離後之押金返還義務及時程為何？

三、相關法條

• 民法第451條 — 定期租賃期滿後之默示更新（不定期租賃）
• 民法第450條 — 租賃之期限
• 民法第453條 — 不定期租賃之終止
• 民法第148條 — 權利行使不得違反誠信原則
• 土地法第99條 — 押金不得超過兩個月租金
• 民法第179條 — 不當得利

四、法律分析

本案涉及自動續約條款之效力與租金計算方式兩項核心問題。首先，契約約定「租期屆滿前未滿一個月告知不續租即視為自動續約一年」，此類條款在實務上雖非無效，但其適用仍應符合誠信原則。本案租約於1月30日到期，房東遲至2月22日始詢問是否續租，此時租約早已屆滿，房東自身亦未在租期屆滿前積極確認續約事宜。在此情形下，房東若主張自動續約條款已生效，進而要求房客負擔整年租金義務，恐有違誠信原則之嫌。

依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。本案房客於租約到期後繼續居住，房東亦未表示反對，依法應認為雙方成立不定期租賃關係，而非自動續約一年。不定期租賃之租金仍依原約定計算，惟房客或房東均得依法隨時終止租約。房客於3月4日表示不續租，應認為係終止不定期租賃之意思表示，租金應按實際居住日數計算至搬離日為止。

關於房東改口要求按月計算整月租金一節，房東先前已同意按日計租並退還差額，此承諾構成雙方之合意，房東事後片面反悔不受法律保護。依民法第148條誠信原則，房東應受其先前承諾之拘束。房客實際居住至3月9日，租金應自2月1日起按日計算至3月9日止。搬離後，房東應於確認房屋無損壞及費用結清後，將押金扣除應付租金後之餘額返還房客。若房東無正當理由拒絕返還押金，房客得依法請求返還。

五、結論與建議

結論：本案租約到期後應轉為不定期租賃，租金應按實際居住日數計算，房東不得要求收取整月租金。房東先前同意按日計租之承諾具有拘束力。

1. 保留與房東之所有對話紀錄（LINE訊息、簡訊等），特別是房東同意按日計租之承諾內容，作為日後爭議之證據。
2. 確認實際搬離日期（3月9日），拍照記錄搬離時房屋之完整狀況，以證明無損壞需修繕。
3. 以存證信函通知房東，表明租約已於1月30日到期，之後為不定期租賃，租金應按日計算至搬離日止，並請求返還押金餘額。
4. 計算應付租金：以月租金除以當月天數，乘以實際居住日數，扣除押金後多退少補。
5. 若房東堅持收取整月租金或拒絕返還押金，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解。
6. 調解不成立時，因金額通常不大，可向法院提起小額訴訟（標的金額十萬元以下），請求返還溢收租金及押金。
7. 注意檢視租約中是否有其他違約金條款，評估自身是否有應負之義務尚未履行。