公寓大廈區分所有權人會議決議瑕疵與撤銷問題分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某社區召開區分所有權人會議（第一次開議），出席人數達區分所有權人總數之三分之二。會中就甲、乙兩項提案進行表決，甲提案雖未達出席人數四分之三之同意門檻，但已過出席人數半數，當場視為通過，且無人當場表示異議。該次會議紀錄已依法公告超過三個月。現有住戶主張當初第一次開議之表決未達法定門檻，要求依公寓大廈管理條例第32條重新召開會議再次表決。當事人欲了解該住戶之主張是否合法有據。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 甲提案未達四分之三同意門檻但過半數通過，該決議之法律效力為何？
• 決議方法違反公寓大廈管理條例第31條之表決門檻，屬決議無效或得撤銷？
• 住戶於會議紀錄公告超過三個月後始主張異議，是否已逾撤銷決議之法定期間？
• 住戶能否依第32條規定要求重新召開會議表決？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第31條 — 區分所有權人會議之決議門檻
• 公寓大廈管理條例第32條 — 區權會未達開議門檻之重新召集
• 民法第56條 — 社團總會決議之撤銷（類推適用）
• 公寓大廈管理條例第34條 — 會議紀錄之送達與公告
• 公寓大廈管理條例第3條 — 用語定義（區分所有權人會議）

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議之決議，依不同議案類型有不同之表決門檻。部分重大事項（如規約之訂定或變更）須經出席人數四分之三以上之同意。本案甲提案僅過出席人數半數但未達四分之三門檻，若該提案依法應適用四分之三門檻，則決議方法確有違反法律規定之情事。然而，決議方法違法並非當然無效，依法院實務見解，應類推適用民法第56條第1項規定處理。

依最高法院實務見解，公寓大廈區分所有權人會議之決議方法違法時，類推適用民法第56條第1項規定，須由「出席會議當場表示異議」之區分所有權人，於決議成立後三個月內向法院訴請撤銷該決議。此處有兩項重要要件：第一，須當場表示異議；第二，須於三個月內向法院提起撤銷之訴。若未符合此二要件，則該瑕疵決議仍屬有效存在，不得事後再行爭執。

本案中，該住戶現始主張決議有瑕疵，然會議紀錄已公告超過三個月。首先，該住戶是否於開會當場表示異議，依題意顯示當場無人異議，若該住戶確未當場表示異議，則其根本不具備訴請撤銷之當事人適格。其次，縱使該住戶曾當場異議，三個月之撤銷期間亦已屆滿，不得再向法院訴請撤銷。因此，該住戶主張依第32條重新召開會議再次表決，於法無據。第32條係規範第一次會議未達開議門檻時之重新召集程序，與本案已合法開議之情形不同，不得援用。

五、結論與建議

結論：甲提案之決議雖未達四分之三門檻而有決議方法違法之瑕疵，但因當場無人異議且已逾三個月撤銷期間，該決議仍屬有效。住戶不得事後要求依第32條重新召開會議表決。

1. 確認甲提案之議案性質，查明該提案依公寓大廈管理條例第31條應適用之表決門檻究竟為何（四分之三或過半數），以判斷決議是否確有瑕疵。
2. 保存完整之區權會開會通知、出席簽到冊、會議紀錄及公告之相關文件，作為決議合法性之證據。
3. 就該住戶之主張，以書面回覆說明：決議已依法作成、無人當場異議、已逾三個月撤銷期間，故決議有效且無重新表決之必要。
4. 若該住戶仍堅持己見，可請其提出法律依據，並告知其若認為決議有瑕疵，應循司法途徑向法院訴請撤銷，而非自行要求重新表決。
5. 為避免日後類似爭議，建議社區未來召開區權會時，嚴格遵守法定出席及表決門檻，並於會議紀錄中詳載各議案之表決結果及有無異議。
6. 建議社區管委會諮詢法律顧問，就決議之效力取得正式法律意見書，以利向全體住戶說明。