購屋後發現陽台外推施作瑕疵之買方權利分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人夫妻於某年某月購買一間三房兩廳之華廈，交屋後始發現房屋之陽台外推部分存在施工瑕疵，經評估該外推部分之工法有結構坍塌及漏水之疑慮。當事人欲了解買方就陽台外推部分之瑕疵，有何法律依據可要求賣方進行結構補強及漏水修繕。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 陽台外推施工瑕疵是否構成民法上之物之瑕疵？
• 買方得否依瑕疵擔保責任要求賣方修補、減少價金或解除契約？
• 陽台外推屬違建，此違建性質是否影響買方向賣方主張民事權利？
• 買方主張瑕疵擔保責任之時效限制為何？
• 若仲介於交易過程中未揭露瑕疵，買方得否對仲介主張責任？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人得請求減少價金或解除契約
• 民法第227條 — 不完全給付之債務不履行
• 民法第360條 — 物之瑕疵之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之除斥期間
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務

四、法律分析

依民法第354條規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時無減少價值或效用之瑕疵。陽台外推部分存在施工工法不當，致有結構坍塌及漏水之安全疑慮，顯已減少房屋之通常效用及價值，構成物之瑕疵。買方得依民法第359條規定，請求減少買賣價金；若瑕疵程度重大，足以影響居住安全而達契約目的不能達成之程度，買方甚至得主張解除契約。此外，買方亦得依民法第227條不完全給付規定，先以書面催告賣方於合理期限內修補瑕疵。

關於陽台外推之違建性質，實務上法院一致認為，違建係指違反建築法規之建物，屬行政法上之違法問題，主管機關得依法拆除。然違建之行政法性質不影響買賣雙方之民事契約關係。賣方出售之房屋包含陽台外推部分，買方係以該房屋含外推空間之現況作為買賣標的，賣方自應就該外推部分之瑕疵負擔保責任。最高法院亦肯認，違章建築雖無法辦理建物保存登記，但其買賣契約仍屬有效，賣方應負之瑕疵擔保義務不因標的物為違建而免除。

應特別注意時效問題。依民法第356條規定，買受人應於受領標的物後依通常程序從速檢查，發現瑕疵後應即通知出賣人。又依民法第365條規定，買受人因物之瑕疵請求解除契約或減少價金，應自通知出賣人後六個月內為之。本案買方已於交屋後發現瑕疵，應儘速以書面通知賣方，並於通知後六個月內行使權利，以免逾越除斥期間而喪失請求權。若透過仲介交易，仲介依不動產經紀業管理條例負有據實說明義務，如仲介知悉瑕疵而未揭露，買方亦得對仲介主張損害賠償責任。

五、結論與建議

結論：陽台外推施工瑕疵構成物之瑕疵，買方得依瑕疵擔保責任要求賣方修補、減少價金或解除契約。違建性質不影響民事權利之主張。買方應注意儘速通知賣方並於法定期間內行使權利。

1. 立即委請專業結構技師或建築師勘驗陽台外推部分之施工狀況，取得書面鑑定報告，確認結構安全疑慮及漏水問題之具體範圍與修繕費用。
2. 儘速以存證信函通知賣方，具體描述瑕疵內容，要求賣方於合理期限內進行結構補強及漏水修繕，保留日後行使權利之時效利益。
3. 檢視買賣契約書及不動產說明書，確認賣方是否於契約中揭露陽台外推之事實及其施工狀況，以判斷賣方是否有隱匿瑕疵之情事。
4. 若賣方逾期未修補或拒絕修補，得依民法第359條向賣方請求減少價金（以修繕費用為計算基準），或視瑕疵嚴重程度評估是否解除契約。
5. 若交易過程有仲介參與，審查仲介是否善盡不動產說明書之據實說明義務，若仲介知悉而未揭露，可一併對仲介請求損害賠償。
6. 拍照錄影保存瑕疵現況之證據，如有持續惡化之情形，亦應定期記錄。
7. 委託專業律師評估具體求償金額及訴訟策略，必要時向法院提起民事訴訟。