繼承租賃契約之終止與全體繼承人同意問題分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之母親生前承租某處經營小吃店，母親過世後無人繼續經營該店。全體繼承人包括父親及四名子女，惟繼承人之間對於是否繼續承租該店意見分歧，部分人主張繼續承租，部分人主張終止租約，長期未能達成共識。當事人欲了解若發起調解會，僅由房東、當事人本人、妹妹及父親到場簽訂停止租約之協議，在其他繼承人未到場之情況下，該協議是否具有法律效力。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 被繼承人之租賃契約權利義務是否由全體繼承人共同繼承？其法律性質為何？
• 終止租約是否屬於公同共有權利之處分行為，須全體繼承人同意始生效力？
• 部分繼承人與房東簽訂終止租約之協議，對未到場之繼承人是否發生效力？
• 繼承人間意見分歧而無法達成共識時，有何替代解決方案？

三、相關法條

• 民法第1148條 — 繼承人承受被繼承人一切權利義務
• 民法第1151條 — 遺產為公同共有
• 民法第828條 — 公同共有物之處分及管理
• 民法第450條 — 租賃契約之終止
• 民法第440條 — 承租人欠租之催告與終止
• 民法第1164條 — 遺產分割請求權

四、法律分析

依民法第1148條規定，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利義務。母親生前承租小吃店之租賃契約，其承租人之權利義務（包括使用租賃物之權利及支付租金之義務），於母親過世後即由全體繼承人概括繼承。依民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。因此，該租賃契約之權利義務在遺產分割前，屬於全體繼承人公同共有。

依民法第828條第3項規定，公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。終止租約係消滅租賃契約之行為，屬於公同共有權利之處分或重大權利行使，依法應由全體繼承人共同為之。因此，僅由部分繼承人（當事人、妹妹及父親）與房東簽訂終止租約之協議，在其他繼承人（其餘兄弟姊妹）未同意之情況下，原則上不生終止租約之效力。縱使透過調解程序作成調解書，因調解僅能約束到場之當事人，未到場之繼承人得主張該調解對其不生效力。

面對繼承人間意見分歧之困境，建議可考慮以下替代方案：第一，努力說服全體繼承人達成共識，由全體繼承人共同出席調解並簽署終止租約之協議。第二，若確實無法取得全體同意，可依民法第1164條請求法院裁判分割遺產，將租賃契約之權利義務分配予特定繼承人後，再由該繼承人單獨處理租約事宜。第三，若租約已有欠租情事，房東亦得依民法第440條規定催告全體繼承人給付租金，逾期未付者房東得終止租約，此時毋須承租方全體繼承人之同意。

五、結論與建議

結論：被繼承人之租賃契約由全體繼承人公同共有，終止租約應得全體繼承人同意。部分繼承人單獨與房東簽訂終止租約之協議，對未同意之繼承人不生效力。

1. 積極與其他繼承人溝通，說明小吃店已無人經營，持續承租將徒增租金負擔，爭取全體同意終止租約。
2. 以書面（存證信函）通知全體繼承人調解會之時間、地點及議題，留下已通知之證據，並請其表示意見。
3. 若全體繼承人均到場並達成共識，由全體繼承人共同與房東簽署終止租約協議書或調解書，確保法律效力。
4. 若部分繼承人堅持不終止租約，可向法院聲請裁判分割遺產，將租賃契約之權利義務歸屬釐清後再行處理。
5. 與房東溝通，確認目前租金是否持續繳納。若已有欠租二期以上之情事，房東得依法催告後終止租約，此時可由房東主動終止。
6. 確認是否有繼承人已辦理拋棄繼承，若有則該繼承人已非公同共有人，無須取得其同意。
7. 建議委託律師協助處理繼承人間之協調及後續法律程序，避免因程序瑕疵導致終止租約無效。