公寓浴室樓層板漏水修繕費用分擔之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（樓上住戶）所住之公寓社區，樓下住戶反映浴室天花板於潮濕天氣時有滴水情形。經勘驗確認樓上住戶之衛浴設備及管線均無漏水，問題出在上下樓層間之樓層板龜裂，研判係地震所致，且該社區建造時各戶浴室均未施作防水層。由於施工技術上須從樓上浴室進行防水層施作，需拆除樓上之地磚、壁磚及浴缸，工程費用數萬元，但樓下住戶僅願負擔防水層施作之數千元費用，其餘要求樓上全額負擔，且不願參與監工或清潔。當事人質疑此費用分擔方式之合理性。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 上下樓層間之樓層板（樓地板）在法律上屬專有部分或共用部分？
• 樓層板龜裂係因地震等自然因素造成，修繕費用應由上下住戶如何分擔？
• 防水層施工雖在樓上進行，樓下住戶是否因此可免除分擔義務？
• 因施作防水層而須拆除樓上之地磚、壁磚及浴缸之附帶費用，應由何方負擔？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第12條 — 共用部分之修繕費用分擔
• 公寓大廈管理條例第10條 — 專有部分及共用部分之修繕管理
• 公寓大廈管理條例第7條 — 共用部分之定義
• 民法第799條 — 區分所有建物之共有部分
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 公寓大廈管理條例第6條 — 住戶之義務（不得妨害建築物之正常使用）

四、法律分析

關於樓層板之法律性質，依公寓大廈管理條例及實務見解，上下樓層間之樓層板（即樓地板結構體）屬於上下兩戶區分所有權人之共用部分。最高法院相關判決指出，樓地板為建築物之主要結構，非屬任何一戶之專有部分，而係上下樓層住戶之共用結構。因此，樓層板之維護修繕，依公寓大廈管理條例第12條規定，應由共有人按其應有部分比例分擔費用。

本案樓層板龜裂係因地震等自然因素造成，非可歸責於上下任何一方住戶。在無可歸責事由之情形下，修繕費用應由上下住戶按比例共同分擔，原則上各負擔二分之一為合理。樓下住戶僅願負擔防水層施作之數千元，而將其餘拆除地磚、壁磚、浴缸等工程費用全數推由樓上負擔，於法律上並無依據。蓋此等附帶工程費用係因修繕共用樓層板所必要之施工程序，屬修繕費用之一部分，仍應由雙方共同分擔。

至於施工須在樓上進行一節，此係因工程技術上之必要（師傅表示樓層板有管路，無法從樓下施工），並非表示該修繕係樓上住戶之專屬責任。施工地點與費用分擔係屬不同法律問題，不可混為一談。此外，樓下住戶表示不願參與監工或清潔，惟依公寓大廈管理條例第6條規定，住戶負有維護建築物正常使用之義務，應配合共用部分之修繕工程。若樓下住戶拒絕合理分擔費用，樓上住戶得透過調解或訴訟程序請求其分擔應負之修繕費用。

五、結論與建議

結論：上下樓層間之樓層板屬共用部分，因地震龜裂所需之修繕費用（含防水層施作及必要之拆除重建費用）應由上下住戶按比例共同分擔，施工地點在樓上並不改變費用分擔之原則。

1. 先取得專業技師或水電師傅出具之勘驗報告，確認漏水原因為樓層板龜裂（而非管線漏水），並載明施工必須從樓上進行之技術原因。
2. 向樓下住戶提出書面說明，引用公寓大廈管理條例第12條，說明樓層板為共用部分，修繕費用應由雙方共同分擔。
3. 取得至少兩家以上廠商之修繕估價單，詳列防水層施作、地磚壁磚拆除重建、浴缸拆裝等各項費用，以利雙方協商。
4. 若社區有管理委員會，可請管委會協調處理，或依規約規定由公共基金支應共用部分之修繕費用。
5. 若協商不成，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或向區公所建管單位反映，請求協助調處。
6. 如調解不成立，得向法院提起民事訴訟，請求樓下住戶分擔應負之修繕費用。建議先行支付修繕費用後再行求償，以免漏水問題持續惡化。
7. 委託律師研判具體費用分擔比例，並評估是否有向建商主張建築瑕疵責任之空間（未施作防水層）。