問題138：租屋戶籍內有罪犯，房客可以直接解約嗎？

一、問題／事實整理

房客簽約承租房屋時，該地址戶籍內僅登記有房東本人。入住後，檢察官持搜索票前來搜索，始發現該地址之戶籍內登記有一名涉案罪犯。房東聲稱該人實際上從未居住於此，但拒絕將該人之戶籍遷出。房客擔憂該涉案人可能與組織犯罪有關聯，恐遭警方頻繁臨檢或有危險人物出入，影響人身安全。租賃契約約定提前終止需支付一個月租金作為違約金。房客欲了解：(1) 是否得主張不可歸責於己之事由而免除違約金，逕行終止租約？(2) 房東威脅沒收押金是否合法？(3) 房客得否以存證信函要求房東將該涉案人之戶籍遷出？（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 租賃物之戶籍內登記有涉案罪犯，是否構成出租人未盡租賃物合於約定使用收益狀態之義務（民法第423條）？
• 房客因涉案人戶籍登記而遭搜索及警方關注，是否構成租賃物有瑕疵或危及承租人安全之情形，得據以終止契約？
• 租約約定之提前終止違約金條款，於出租人違反義務之情形下是否仍有適用？房客得否主張免除違約金？
• 房東拒絕遷出涉案人戶籍，房客以存證信函催告後，法律效果為何？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。
• 民法第424條 — 租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。
• 民法第227條 — 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。
• 民法第252條 — 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。
• 民法第430條 — 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約。

四、法律分析

（1）出租人之瑕疵擔保與保持義務
依民法第423條，出租人不僅於交付租賃物時應使其合於約定之使用收益狀態，且於租賃關係存續中亦應持續保持之。房客承租房屋之目的在於安全、安寧之居住使用，若該地址因有涉案罪犯之戶籍登記，導致檢調機關持搜索票前來搜索，或警方因偵辦案件而頻繁造訪，已嚴重影響房客之正常居住品質及安全感。更重要的是，房東於簽約時該地址僅有房東本人之戶籍登記，嗣後出現涉案人之戶籍，此一變化係房東管領範圍內之事項（戶籍登記之管理），房東有義務排除此等妨礙房客安寧使用之情形。房東拒絕將涉案人戶籍遷出，已構成違反民法第423條保持義務之不完全給付。

（2）危及安全之瑕疵與法定終止權
民法第424條特別規定，租賃物為供居住之處所，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人得終止契約，且此一權利不得事先拋棄。本案中，涉案罪犯之戶籍設於租屋處，導致檢調機關前來執行搜索，此舉已對房客產生人身安全之疑慮。若該涉案人與組織犯罪有關聯，房客面臨之風險更為具體，包括可能有不明人士前來尋找該涉案人、遭警方誤認為關係人等。此等情形可認為構成民法第424條所稱「危及承租人安全」之瑕疵。依此條規定，房客得逕行終止契約，無須支付違約金，因該終止權係基於法律規定而非契約約定之提前終止。

（3）違約金條款之適用與押金返還
租約所定提前終止之違約金條款，係針對承租人單方面基於自身原因而提前終止之情形。當終止原因係可歸責於出租人之事由（如未盡保持義務、租賃物有危及安全之瑕疵）時，承租人係依法定事由終止契約，不應適用該違約金條款。房東威脅沒收押金，依法亦無依據。押金（擔保金）之目的在於擔保承租人之租金債務及損害賠償義務，若承租人並無積欠租金或損壞租賃物之情形，房東應於租約終止時全額返還押金。若房東拒絕返還，房客得以訴訟請求返還押金，並得主張房東違反義務所生之損害賠償（如搬遷費用等）。此外，若該違約金條款係房東事先擬定之定型化契約條款，於出租人自身違反義務之情形下仍要求承租人支付違約金，顯然有失公平，依消費者保護法第12條，該條款可能被認定為無效。

（4）存證信函催告之法律效果
房客得以存證信函通知房東，要求其於合理期限內（例如14日）將涉案人之戶籍自該地址遷出，並排除因該戶籍登記所生之妨礙。此催告具有以下法律意義：首先，催告可作為房東知悉瑕疵及拒絕修補之證據；其次，若房東逾期未處理，房客即取得更充分之終止契約事由。存證信函中應載明事實經過、房客所受之影響、請求排除之具體內容及期限，以及逾期未處理之法律效果（終止契約、請求返還押金及損害賠償）。

五、結論與建議

房客因租屋處戶籍內登記有涉案罪犯而面臨安全疑慮，在法律上有充分理由主張免除違約金並終止租約。房東拒絕遷出涉案人戶籍，已違反出租人之保持義務。

1. 立即發送存證信函催告房東：以存證信函詳載事實經過（搜索事件、涉案人戶籍、房東拒絕處理等），限期14日內要求房東將涉案人戶籍遷出，並明確告知逾期將終止租約並請求返還全額押金。
2. 蒐集相關證據：保留搜索票影本或搜索過程之紀錄、與房東溝通之對話紀錄（簡訊、LINE訊息等）、鄰居或管理員可證明搜索事實之證詞，以作為日後訴訟之證據。
3. 催告期滿後正式終止租約：若房東逾期未處理，以第二份存證信函正式通知終止租約，載明終止日期，並請求返還全額押金。終止理由應援引民法第423條、第424條及第227條。
4. 申請戶籍謄本確認登記狀態：向戶政事務所申請該地址之戶籍謄本，確認涉案人之戶籍登記是否仍在，作為佐證房東未排除瑕疵之證據。
5. 向房東請求損害賠償：因房東違反義務導致房客須提前搬遷，房客得請求因搬遷所生之合理費用，包括搬家費、新租屋之仲介費或多支出之租金差額等。
6. 諮詢專業律師：本案涉及租賃物瑕疵、法定終止權、違約金條款效力及押金返還等多重法律問題，建議諮詢熟悉租賃糾紛之專業律師，評估最有利之法律途徑。