問題137：房子已經住了50多年，突然被告侵占

一、問題／事實整理

當事人一家自約民國60年（1971年）起即居住於該處房屋，至今已歷三代、超過50年。近日突然接獲侵占土地之民事訴訟，懷疑有人利用舊地籍圖與現行地籍圖之測量誤差，購入重疊之土地後提起訴訟。當事人從未收到法院通知，但得知已有判決確定，且對方已聲請強制執行。當事人欲了解：(1) 在未收到開庭通知之情形下，是否仍有上訴或再審之救濟途徑？(2) 若地籍圖測量確有錯誤，是否得向地政事務所請求國家賠償？（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 當事人未收到法院開庭通知及判決書，該判決之送達程序是否合法？是否構成再審事由？
• 居住超過50年之事實，是否得主張民法時效取得地上權或所有權，以對抗土地所有人之請求？
• 舊地籍圖與現行地籍圖之測量差異，地政事務所是否有測量過失？當事人得否請求國家賠償？
• 對方利用地籍圖重測後之差異購地並提訴，是否構成權利濫用？
• 強制執行程序已開始，當事人有何救濟途徑得以暫停或阻止執行？

三、相關法條

• 民事訴訟法第496條 — 再審之訴之事由，包括適用法規顯有錯誤、判決理由與主文矛盾、當事人未經合法代理或未受合法通知等。
• 民事訴訟法第386條 — 法院為一造辯論判決之要件，包括被告經合法通知而未到場者。
• 民法第769條 — 以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。
• 民法第772條 — 前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之（時效取得地上權）。
• 強制執行法第14條 — 執行名義成立後，有消滅或妨礙債權人請求之事由發生者，債務人得提起債務人異議之訴。
• 強制執行法第18條 — 強制執行程序開始後，債務人提起異議之訴者，法院因必要情形得裁定停止執行。
• 土地登記規則第13條 — 土地法第46條之1至第46條之3之規定，地籍圖重測之程序及效力。
• 土地法第68條 — 因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。

四、法律分析

（1）判決送達之合法性與再審救濟
民事訴訟中，法院應將起訴狀繕本、開庭通知及判決書合法送達被告。若當事人確實未收到任何法院文書，可能存在送達程序瑕疵。實務上常見之情形為：法院以公示送達方式對被告為送達，但被告實際居住於該址卻未獲通知。若法院未先嘗試一般送達或寄存送達即逕行公示送達，該送達可能不合法。依民事訴訟法第496條第1項第6款，當事人知他造之住居所，指為所在不明而與涉訟者，或未受合法通知致未能到庭者，均構成再審事由。當事人應儘速向法院調閱該案卷宗，確認法院送達之方式及過程，若發現送達不合法，得於知悉判決後30日內提起再審之訴。此外，再審之訴須於判決確定後5年內提起（民事訴訟法第500條），故時效之掌握至為重要。

（2）時效取得之主張
當事人一家自民國60年起即持續占有使用該土地上之房屋，已超過50年。若該占有符合「以所有之意思、和平、公然、繼續」之要件，依民法第769條及第770條，得主張時效取得所有權（未登記不動產）或時效取得地上權（已登記不動產，依民法第772條準用）。就已登記土地而言，占有人雖不能直接主張時效取得所有權，但得主張時效取得地上權。實務上，最高法院認為占有人若以行使地上權之意思而占有他人土地達20年，且具備和平、公然、繼續之要件，得向地政機關申請時效取得地上權登記。惟須注意，時效取得地上權之登記須於時效完成後向地政機關申請，若尚未完成登記，僅取得登記請求權，是否能以此對抗土地所有人之返還請求，實務見解尚有分歧。在再審程序中，當事人得主張此項防禦方法，使法院重新審酌。

（3）地籍圖測量錯誤之國家賠償
若舊地籍圖與現行地籍圖確實存在測量誤差，導致土地界址發生位移，使當事人原本未占用他人土地之房屋變成占用他人土地，此種情形可能構成地政事務所之測量過失。依土地法第68條規定，因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。此外，若地籍圖重測程序有瑕疵（如未通知土地所有權人到場指界、測量方法有誤等），當事人亦得依國家賠償法第2條主張公務員執行職務行使公權力時之過失，請求國家賠償。當事人應先向地政事務所申請調閱舊地籍圖與現行地籍圖之比對資料，確認界址是否確有變動，並委請專業測量技師或鑑定機關出具鑑定報告。

（4）阻止強制執行之途徑
在提起再審之訴之同時，當事人得依強制執行法第18條規定，向執行法院聲請裁定停止執行。法院審酌再審之訴是否有理由及執行可能造成之不可回復損害後，得裁定停止執行程序。當事人通常需提供相當之擔保金，以擔保因停止執行可能造成對造之損害。此外，若當事人認為判決確定後有消滅或妨礙債權人請求之事由（如時效取得地上權），亦得依強制執行法第14條提起債務人異議之訴。

五、結論與建議

當事人居住超過50年之事實，在法律上具有重要意義。應優先確認判決送達是否合法，若有瑕疵即提起再審；同時應積極主張時效取得地上權，並調查地籍圖測量是否有誤。

1. 立即向法院調閱案卷：前往管轄法院聲請閱卷，確認起訴狀送達方式、開庭通知送達紀錄、判決書送達回證等，釐清是否存在送達程序瑕疵。
2. 儘速提起再審之訴：若確認送達不合法，應於知悉判決後30日內提起再審之訴（民事訴訟法第500條），並同時聲請停止強制執行。
3. 聲請停止強制執行：依強制執行法第18條，向執行法院聲請裁定停止執行，避免房屋在訴訟期間遭強制拆除。需準備相當擔保金。
4. 主張時效取得地上權：蒐集長期占有之證據（如水電繳費紀錄、戶籍資料、稅籍資料、鄰居證詞、老照片等），向地政機關申請時效取得地上權登記，作為對抗返還請求之依據。
5. 調查地籍圖測量誤差：向地政事務所申請調閱歷年地籍圖、重測前後之比對資料，確認界址是否因重測而發生變動。必要時委請專業測量技師出具鑑定報告。
6. 評估國家賠償之可行性：若確認地籍圖測量有誤，先以書面向地政事務所提出國家賠償之請求，經拒絕或協議不成立後，再向法院提起國家賠償訴訟。
7. 諮詢專業律師：本案涉及再審程序、時效取得、強制執行之停止、國家賠償等多重複雜法律問題，建議儘速委任熟悉不動產訴訟之專業律師處理。