中古屋交屋後地磚隆起及窗戶滲水之賣方瑕疵擔保責任分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為中古公寓之賣方，房屋屋齡二十五年，已完成交屋及過戶程序。買方於過戶手續完成前即要求進入裝修，並已拆除一面牆及部分地磚。交屋後，買方透過仲介公司主張地磚多處隆起影響實木地板鋪設，要求賣方支付約七萬元之維修費用，惟賣方交屋前整理房屋時並未發現地磚隆起問題。另外，賣方交屋前已告知主臥小窗有窗框邊縫滲水問題，雙方協議由賣方補貼一千二百元作為油漆費用補償，但買方事後又要求賣方支付牆壁打針防水之額外費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 地磚隆起是否屬於交屋前即存在之瑕疵？抑或係買方裝修施工所導致？
• 買方於過戶前即進場施工，對瑕疵之舉證責任有何影響？
• 雙方就窗戶滲水已協議補貼費用，買方得否就同一瑕疵再行請求額外費用？
• 屋齡二十五年之中古屋，買方對於屋況老化應有何種程度之合理預期？

三、相關法條

• 民法第354條 — 出賣人之物之瑕疵擔保責任
• 民法第355條 — 買受人知悉瑕疵者不得主張
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第359條 — 瑕疵擔保之解除契約或減少價金
• 民法第736條 — 和解之定義及效力
• 民法第737條 — 和解之確定效力

四、法律分析

就地磚隆起部分，賣方之瑕疵擔保責任以「交付時」瑕疵已存在為要件。本案關鍵在於地磚隆起係交屋前即已存在，或係買方進場裝修施工（拆除牆面及部分地磚）後始發生。買方於過戶文件完成前即進入施工，已拆除一面牆及部分地磚，此等施工行為極可能導致相鄰地磚結構鬆動而隆起。賣方於交屋前整理房屋時並未發現此問題，且二十五年屋齡之地磚若有隆起應屬明顯可見之瑕疵。依民法第356條規定，買受人應按物之性質依通常程序從速檢查其所受領之物，買方於施工前未反映地磚問題，施工後始主張，舉證上對賣方有利。

就窗戶滲水部分，賣方已於交屋前主動揭露主臥小窗之滲水問題，依民法第355條規定，買受人於契約成立時知有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。此外，雙方已就此瑕疵協議由賣方補貼一千二百元作為補償，此協議性質上屬民法第736條之和解。依民法第737條規定，和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。買方既已接受一千二百元之補償，即表示其已就窗戶滲水瑕疵與賣方達成和解，不得再就同一事項另行請求。

綜合而言，賣方在本案中之立場甚為有利。地磚隆起極可能係買方施工所致，賣方無庸負責；窗戶滲水已協議補償完畢，買方不得再行追加請求。最高法院96年度台上字第2368號判決亦指出，物之瑕疵擔保責任之成立，須以瑕疵於危險移轉時即已存在為前提，買受人主張物有瑕疵者應就瑕疵之存在負舉證責任。

五、結論與建議

結論：賣方原則上無須支付地磚隆起之維修費用（可能係買方施工所致），亦無須支付窗戶滲水之額外打針費用（雙方已就此瑕疵達成和解）。賣方之法律立場相當有利。

1. 以書面（存證信函）回覆買方及仲介，明確拒絕支付地磚維修費用，說明買方施工可能為地磚隆起之原因。
2. 保留交屋前整理房屋之照片或紀錄，證明當時地磚並無隆起問題。
3. 就窗戶滲水部分，保留雙方協議補貼一千二百元之書面紀錄或對話紀錄，證明已就該瑕疵達成和解。
4. 若買方堅持請求，可建議雙方共同委請公正第三方鑑定地磚隆起之原因，以釐清責任歸屬。
5. 不宜在未釐清責任前草率同意支付任何費用，以免形成不利之自認。
6. 若買方提起訴訟，積極應訴並主張買方應就瑕疵於交屋時即已存在之事實負舉證責任。
7. 日後出售中古屋應留存詳細之屋況照片及點交紀錄，並於合約中載明已知瑕疵及雙方處理方式。