問題136：賣方未告知房屋陽台外推，事後發現違建處漏水但賣方已死亡

一、問題／事實整理

買方購入一處房屋後，發現該房屋陽台曾經外推，屬於未經申請許可之違章建築。賣方及仲介於交易過程中均未主動告知此一重要事實。買方入住後，於陽台外推區域發現嚴重漏水問題，導致室內裝潢受損。然而，原賣方已過世，目前其配偶為繼承人。買方欲了解：(1) 僅持有原賣方之資訊，如何向繼承人（配偶）提起損害賠償訴訟？(2) 仲介聲稱平面圖已標示外推，但買方手中並無相關文件，買方是否得請求退還50%之仲介佣金？（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 賣方隱匿陽台外推之違建事實，是否構成物之瑕疵擔保責任或詐欺？繼承人是否概括承受此一債務？
• 買方僅知悉原賣方資訊而不知繼承人身分時，如何查調繼承人資料以利訴訟進行？
• 不動產經紀業者（仲介）就房屋現況之調查及揭露義務為何？未盡調查揭露義務之法律效果？
• 仲介主張平面圖已標示外推部分，但買方未持有該文件，舉證責任應如何分配？
• 違章建築區域之漏水修繕費用及相關損害，買方得向何人請求賠償？請求權基礎為何？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依約定之品質無滅失或減少價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用之瑕疵。
• 民法第359條 — 買賣因物有瑕疵，買受人得解除契約或請求減少價金。
• 民法第360條 — 買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約而請求減少價金或損害賠償。
• 民法第1148條 — 繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。
• 民法第227條 — 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
• 不動產經紀業管理條例第24條 — 經紀業或經紀人員對於不動產買賣之重要事項，應據實告知各該當事人。
• 不動產經紀業管理條例第26條 — 因經紀業或經紀人員之過失致交易當事人受損害者，經紀業應負賠償責任。
• 民法第184條 — 因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

四、法律分析

（1）賣方瑕疵擔保責任與繼承人之概括承受
陽台外推屬於未經主管機關許可之違章建築，依建築法規定，隨時有遭主管機關拆除之風險。賣方於出售房屋時未告知此一事實，已構成民法第354條所定物之瑕疵。該瑕疵不僅涉及物理上之漏水問題，更涉及法律上之違建風險，使買方取得之房屋不具備通常效用與交易上應有之品質。依民法第1148條規定，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上之一切權利義務。賣方之瑕疵擔保債務並非專屬於賣方本身之義務，故其配偶作為繼承人，應概括承受此一賠償責任。惟須注意，繼承人之責任以其所得遺產為限（民法第1148條第2項限定繼承之規定）。買方如僅知悉原賣方之姓名及身分證字號，可透過戶政事務所申請戶籍謄本，查調其配偶及繼承人之基本資料；亦可於起訴時向法院聲請調取戶籍資料，以確定被告之身分及送達地址。

（2）不動產經紀業者之調查揭露義務與佣金退還
依不動產經紀業管理條例第24條規定，經紀業者對於不動產交易之重要事項，負有據實調查及告知義務。陽台外推是否為違建，屬於影響交易價格及買方決定之重要事項，仲介應於交易前確實調查並製作不動產說明書予以揭露。仲介若主張平面圖已標示外推，依舉證責任分配原則，仲介應就其已盡告知義務之事實負舉證責任。具體而言，仲介應提出經買方簽名確認之不動產說明書、平面圖等文件，證明買方於交易前已知悉陽台外推之情形。若仲介無法提出此等文件，即應認定其未盡告知義務。依不動產經紀業管理條例第26條，因經紀業之過失致交易當事人受損害者，經紀業應負賠償責任。買方得據此請求仲介賠償因未告知違建所生之損害，包括漏水修繕費用、房屋價值減損等。至於佣金退還之請求，買方得主張仲介未完全履行居間契約之義務，依民法第227條不完全給付之規定，請求減少報酬或損害賠償。然而，50%佣金退還之比例是否合理，仍須視個案中仲介未盡義務之程度及買方所受損害之範圍而定，法院通常會就仲介所提供之整體服務進行綜合判斷。

（3）損害賠償之請求與舉證
買方得同時向繼承人及仲介主張損害賠償。對繼承人之請求基礎為瑕疵擔保責任（民法第354條、第359條、第360條）及不完全給付（民法第227條）；對仲介之請求基礎為不動產經紀業管理條例第26條及民法第184條侵權行為。買方應蒐集漏水之照片及影片、修繕費用估價單或收據、違建之相關證明（如建管處函文）等證據。若漏水係因陽台外推之施工不當所致，買方可委請專業鑑定機構出具鑑定報告，作為因果關係之證據。

五、結論與建議

買方對賣方之繼承人及仲介均有請求損害賠償之法律依據。繼承人承受賣方之瑕疵擔保債務，仲介則因未盡調查揭露義務而應負賠償責任。

1. 查調繼承人資料：持原賣方之姓名、身分證字號等資訊，向戶政事務所或透過律師向法院聲請調取戶籍謄本，確認繼承人之身分、戶籍地址，以利後續送達及訴訟進行。
2. 發送存證信函予繼承人及仲介：以存證信函分別通知繼承人及仲介，說明漏水瑕疵之事實、隱匿違建之情形，並請求限期修繕或賠償損害，同時保留日後訴訟之證據。
3. 蒐集漏水與違建之證據：拍攝漏水現況之照片及影片、取得修繕費用估價單、向建管處申請查詢該陽台外推是否列管為違建，並委請專業機構鑑定漏水原因與外推施工之因果關係。
4. 檢視仲介所交付之文件：詳細檢查交易過程中仲介所交付之不動產說明書、現況說明書、平面圖等文件，確認是否有標註陽台外推之記載。若仲介主張已告知，應由仲介舉證。
5. 向仲介公司及主管機關申訴：向仲介所屬之經紀業公司提出正式申訴，同時可向地方政府地政局檢舉仲介違反不動產經紀業管理條例之告知義務，使主管機關介入調查。
6. 提起民事訴訟：若協商未果，得向法院提起民事訴訟，以繼承人為被告主張瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償，以仲介業者為共同被告主張因未盡告知義務所生之損害賠償。
7. 諮詢專業律師：本案涉及繼承法律關係、物之瑕疵擔保、不動產經紀業管理及舉證責任分配等多重法律問題，建議儘速諮詢熟悉不動產交易糾紛之專業律師，擬定最佳訴訟策略。