租屋合約不續租時房東帶人看房之權限與租客權益分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

租客所簽訂之租賃合約中載有條款：「租約期滿前，若乙方（房客）有意續租，應於半年前提出，經甲方（房東）同意，並簽訂新租約。若不續租亦應無條件配合甲方出租時帶人看房。」租客簽約時未仔細閱讀該條款，事後對「無條件配合」之文字感到擔憂，提出以下疑問：(1) 房東是否可隨意帶人看房，包括租客在家時敲門要求開門，或租客不在家時自行帶人進入？(2) 租客是否必須無條件配合看房要求，即使自身繁忙亦不能拒絕？(3) 是否能於續約時修改該條款，禁止房東在租約到期前帶人看房？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃契約中「無條件配合帶看」條款之效力範圍為何？是否有顯失公平之疑慮？
• 房東於租賃期間內未經租客同意擅自進入租賃物，是否構成侵入住宅？
• 租客對帶看之時間、方式是否享有合理之拒絕權？
• 該條款是否屬於定型化契約條款，得否依消費者保護法主張無效？
• 租客得否於續約時要求修改或刪除該帶看條款？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義與承租人使用收益權
• 民法第247條之1 — 定型化契約條款顯失公平者無效
• 刑法第306條 — 侵入住宅罪
• 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 — 租賃期間房東進入租賃物之限制
• 民法第148條 — 權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的

四、法律分析

依民法第421條規定，租賃契約成立後，出租人應將租賃物交付承租人使用收益。在租賃期間內，承租人對租賃物享有排他性之使用收益權，此權利受法律保障。縱使契約約定租客應配合帶看，房東仍不得未經租客同意擅自進入租賃物。若房東於租客不在家時自行持鑰匙帶人進入，可能構成刑法第306條侵入住宅罪，租客得提出刑事告訴。

關於「無條件配合」之約款效力，依民法第247條之1規定，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，若其約定對他方當事人有重大不利益者，按其情形顯失公平者，該部分約定無效。「無條件配合」之文義若解釋為房東得不分時間、不經通知、不顧租客意願隨時帶人進入，顯然過度限制租客之居住安寧權，有顯失公平之疑慮。依內政部公告之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，出租人非經承租人同意不得進入租賃住宅，此為強制規定。

實務上，合理之帶看安排應包括：事先與租客協調合適之時間、於租客在場時進行、每次帶看時間不宜過長、頻率不宜過高。租客有權拒絕不合理之看房要求，例如深夜、清晨、未事先通知之突然造訪，或在租客明確表示不方便之時段。至於修改條款，租客得於續約協商時提出修改要求，將帶看條件具體化，例如約定應提前24小時通知、僅限特定時段、租客在場等條件。

五、結論與建議

結論：契約中「無條件配合帶看」條款不應解釋為房東可不受限制地隨時帶人進入。租客於租賃期間享有居住安寧權，房東帶看應於合理範圍內為之，且不得未經租客同意擅自進入。

1. 房東帶看前應事先與租客協調時間，建議至少提前24小時通知，租客有權就不合理之時段予以拒絕。
2. 房東不得於租客不在家時自行持鑰匙帶人進入，否則可能構成侵入住宅罪。
3. 租客在家時，房東敲門要求看房，租客得視自身狀況決定是否配合，但不宜無故長期拒絕所有合理之帶看請求。
4. 建議於續約時就帶看條款進行修改，明確約定帶看之通知方式、時段限制、頻率上限及租客在場等條件。
5. 若房東有不當進入之行為，租客應保留相關證據（監視器畫面、鄰居證詞等），必要時得提出刑事告訴或民事損害賠償。
6. 建議參考內政部公告之住宅租賃定型化契約範本，了解自身權益並據以與房東協商。
7. 若協商不成，可向各縣市政府消費者保護官申訴，或向鄉鎮市區調解委員會聲請調解。