租屋者因合約未到期要求提前終止租約之賠償爭議分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

出租人將房屋出租予承租人，雙方簽訂為期9年之租賃契約，租金約定年繳（年末繳款）。承租人因生意不佳而積欠租金，出租人寬容同意其以口頭約定方式分期繳納。嗣後出租人因急需資金，詢問承租人能否先繳兩個月租金，承租人表示無力支付。雙方合約中另約定，承租人得加蓋一樓，合約到期後該加蓋部分原封不動歸出租人所有。近日承租人之母親向出租人提出提前解約，並要求出租人賠償其裝潢費用。出租人認為承租人積欠租金在先，提前解約又要求賠償，甚感不合理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人積欠租金，出租人得否依法終止租約並請求損害賠償？
• 承租人於合約期限屆滿前片面要求提前解約，是否構成違約？
• 承租人提前解約後，得否向出租人請求賠償裝潢費用？
• 合約約定加蓋部分到期歸出租人所有，提前解約時該約定之效力為何？
• 出租人口頭同意分期繳租，是否影響其催告終止租約之權利？

三、相關法條

• 民法第440條 — 承租人遲付租金之催告與終止
• 民法第450條 — 定期租賃之終止
• 民法第453條 — 定期租賃契約不得任意終止
• 民法第431條 — 租賃物之改良費用償還
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第260條 — 解除權之行使不妨礙損害賠償之請求

四、法律分析

依民法第453條規定，定期租賃契約於期限屆滿前，非有法定或約定事由，任一方不得任意終止。本案承租人於9年租約期間內主動要求提前解約，若契約未約定提前終止條款，承租人片面終止即屬違約行為。出租人得依民法第260條規定，於承租人違約終止後請求損害賠償，包括未到期租金之損失。

關於承租人積欠租金部分，依民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。雖出租人曾口頭同意分期繳納，但此係出於寬容之暫時安排，不影響出租人於承租人持續遲延時重新催告並行使終止權。

至於承租人要求賠償裝潢費用一節，依民法第431條規定，承租人就租賃物所為之有益費用，於租賃關係終止時，以其現存之增價額為限，得請求出租人償還。惟本案合約已明確約定加蓋部分於合約到期後歸出租人所有，此約定本身即為雙方就裝潢歸屬之特別約定，應視為出租人同意加蓋之對價已包含在租賃條件中。承租人因自身違約提前解約，卻反要求出租人賠償裝潢費用，法律上立場薄弱。蓋承租人係可歸責之一方，依誠信原則不應因自己之違約行為而獲得額外利益。況且裝潢費用應計算折舊，經多年使用後殘值有限。

五、結論與建議

結論：承租人積欠租金且主動要求提前解約，屬可歸責於承租人之違約行為。出租人不僅無須賠償裝潢費用，反而得向承租人請求積欠租金及提前終止租約之損害賠償。

1. 先以存證信函催告承租人於相當期限內繳清積欠租金，為日後終止租約保留法律依據。
2. 保留所有租金繳納紀錄、口頭協議分期之相關對話紀錄（LINE、簡訊等），以證明承租人確有積欠租金之事實。
3. 確認租賃契約中關於加蓋部分歸屬之條款內容，作為拒絕賠償裝潢費用之依據。
4. 若承租人堅持提前解約，出租人得主張承租人應賠償因提前終止契約所生之損害，包括重新招租期間之租金損失。
5. 對於承租人要求賠償裝潢費用，出租人得以契約已約定加蓋歸屬、承租人係違約方、裝潢已折舊等理由拒絕。
6. 建議委託律師或地政士協助處理，避免承租人片面主張扭曲事實。
7. 若協商不成，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或逕行向法院提起民事訴訟主張權利。