店面承租付定金後雙方未達成共識之定金返還爭議分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人欲承租一處店面，事先已透過房仲與房東達成口頭協議，約定第一個月租金及押金以匯款方式支付，待公司支票申請核准後改以支票繳付租金。在雙方達成上述協議後，當事人即支付定金予房東。然而付定金之後，房東對於以支票支付租金一事反悔或有異議，雙方就付款方式無法達成最終共識，致使正式租賃契約遲遲無法簽訂。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 雙方就租金付款方式尚未達成最終合意，租賃契約是否已經成立？
• 付款方式是否屬於租賃契約之必要之點？未達合意是否影響契約成立？
• 若契約尚未成立，當事人得否請求返還定金？
• 若契約已成立而因可歸責於房東之事由致無法履行，當事人得否請求加倍返還定金？
• 房仲在交易過程中之居間責任為何？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立（當事人互相意思表示一致）
• 民法第248條 — 定金之推定效力
• 民法第249條 — 定金之返還與沒收
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第565條 — 居間契約之定義
• 民法第179條 — 不當得利

四、法律分析

依民法第153條第1項規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。同條第2項規定，當事人對於必要之點意思一致，而對於非必要之點未經表示意思者，推定其契約為成立。租賃契約之必要之點為租賃物及租金，至於租金之付款方式（匯款或支票），通常被認為屬於契約之非必要之點。

然而，本案情形較為特殊。當事人主張雙方事先已就付款方式達成口頭協議，以支票支付租金為其願意承租之前提條件。若能證明付款方式係雙方特別約定之條件，且為當事人決定承租之重要考量，則付款方式可被認為已提升為契約之必要之點。在此情形下，雙方就付款方式未能達成最終合意，租賃契約即尚未成立。依民法第249條第4款規定，契約未成立時，定金應返還。

另一方面，若法院認為租賃契約已因租賃物及租金之合意而成立，則付款方式僅為履行細節之爭議。此時若房東拒絕接受先前口頭約定之支票付款方式，可能構成可歸責於房東之事由致契約不能履行。依民法第249條第3款規定，契約因可歸責於受定金當事人（即房東）之事由致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。當事人應保留與房仲之通訊紀錄，證明事先已就支票付款方式達成協議。最高法院98年度台上字第710號判決指出，定金之交付旨在擔保契約之履行，契約未成立時定金當然應予返還。

五、結論與建議

結論：若雙方就付款方式未達成合意且該付款方式為契約成立之重要條件，則契約尚未成立，房東應返還定金。若契約已成立而因房東拒絕履行口頭約定之付款方式，當事人得請求加倍返還定金。

1. 保留與房仲及房東之所有通訊紀錄（LINE對話、簡訊、電子郵件），特別是關於支票付款方式之協議內容。
2. 以存證信函向房東正式請求返還定金，載明契約未成立或因房東違約之理由。
3. 同時以存證信函副知房仲公司，要求其協助處理定金返還事宜。
4. 若房東拒絕返還定金，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，費用低廉且較為迅速。
5. 調解不成立時，得向法院提起民事訴訟請求返還定金，定金金額若在十萬元以下可循小額訴訟程序。
6. 評估房仲是否有未盡善良管理人注意義務之居間過失，必要時可向房仲公司請求賠償。
7. 日後簽約前應先確認所有重要條件均已書面載明，避免口頭約定產生爭議。