問題135：仲介未如實告知

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某長輩持有一棟工廠建物欲出售，經鄰人介紹一名代書（未具不動產經紀人資格）協助處理買賣事宜。該代書將委託案件交由一間具有合法營業執照之不動產經紀公司（藍牌仲介）承接，由該長輩與仲介公司簽署銷售委託契約。事後查明，該代書實際上已自行找到買方，而仲介公司雖收取了服務費，卻未向該長輩說明該工廠不動產之實際市場行情。成交數月後，家屬發現該長輩以遠低於周邊同類型工廠不動產之市價出售，售價約低於市價四分之一。家屬欲了解是否可對該仲介公司追究法律責任。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 不動產經紀公司是否負有向委託人告知標的物實際市場價值之義務？未告知是否構成違反契約義務或專業注意義務？
• 未具經紀人資格之代書居間促成交易，仲介公司是否應就其行為負連帶責任？
• 成交價格顯低於市價時，委託人得否依民法暴利行為或詐欺之規定撤銷買賣契約？
• 仲介公司收取服務費卻未盡調查報告義務，委託人得否請求返還服務費及損害賠償？

三、相關法條

• 不動產經紀業管理條例第24條之2 — 經紀業應提供不動產說明書予買賣或租賃之當事人，說明書應由經紀人簽章。
• 不動產經紀業管理條例第26條 — 因可歸責於經紀業之事由，致交易當事人受損害者，該經紀業應負賠償責任。
• 民法第567條 — 居間人關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人。
• 民法第571條 — 居間人違反其對於委託人之義務而為利於他方當事人之行為，或違反誠實及信用方法由他方當事人收受利益者，不得請求報酬。
• 民法第74條 — 法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。
• 民法第184條 — 因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
• 民法第92條 — 因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

四、法律分析

（1）不動產經紀業之專業義務與責任
依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，經紀業應製作不動產說明書，其中應包含標的物之基本資料、權利狀態及市場行情等重要資訊。若仲介公司收取了委託費用及服務費卻未善盡調查義務，未向賣方提供完整之市場價格資訊，即構成違反專業注意義務。依同條例第26條，因可歸責於經紀業之事由致交易當事人受損害者，經紀業應負賠償責任。此外，依民法第567條居間契約之規定，居間人應就訂約事項據實報告，若仲介明知或可得而知成交價格遠低於市價卻未告知委託人，即違反據實報告之義務。

（2）無照代書之行為與仲介公司之連帶責任
本案中，實際促成交易之代書並未具備不動產經紀人資格，卻透過合法仲介公司之名義進行居間行為。此種情形下，仲介公司既以其名義承接委託案件並收取服務費，自應就該代書之行為負擔監督管理責任。依民法第224條之規定，債務人之代理人或使用人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。因此，即便實際居間行為係由無照代書所為，仲介公司仍無法免除其契約責任。若該代書與買方有利益輸送之嫌疑（例如買方為代書之親友或有回扣安排），仲介公司亦可能被認定與代書構成共同侵權行為，須負連帶賠償責任。

（3）法律救濟途徑
委託人（賣方）可循以下途徑主張權利：第一，依民法第571條規定，主張仲介違反對委託人之義務，請求返還已給付之服務費；第二，依不動產經紀業管理條例第26條及民法第184條，向仲介公司請求因低價出售所受之差額損害賠償；第三，若能證明交易過程中仲介或代書有詐欺行為（如故意隱瞞市價、與買方串通壓價），得依民法第92條主張撤銷買賣之意思表示；第四，若成交價格與市價之差距已達顯失公平之程度，且係乘賣方之輕率或無經驗而為，得依民法第74條聲請法院撤銷或減輕給付。惟須注意，民法第74條之請求須於法律行為後一年內提出，民法第92條詐欺撤銷權亦有一年之除斥期間。

五、結論與建議

結論：仲介公司收取服務費卻未盡告知市價之義務，依不動產經紀業管理條例及民法居間契約之規定，應負損害賠償責任。委託人得請求返還服務費並請求差額損害賠償，若有詐欺或暴利行為之情事，亦得主張撤銷買賣契約。

1. 蒐集市價證據：蒐集周邊同類型工廠不動產之實價登錄資料、不動產估價報告或鑑價資料，以證明成交價格確實遠低於市價。
2. 調查代書與買方之關係：查明代書與買方之間是否有親友關係或利益輸送之情事，此為主張詐欺或共同侵權之重要證據。
3. 向仲介公司發函請求賠償：以存證信函向仲介公司主張其違反專業義務，要求返還服務費並賠償因低價出售所受之損害。
4. 向主管機關檢舉：向縣市政府地政局檢舉該仲介公司容留無照人員執行經紀業務，以及未善盡不動產說明書之製作義務。
5. 注意時效限制：民法第74條暴利行為之撤銷應於法律行為後一年內為之，詐欺撤銷權亦有一年之除斥期間，應儘速評估是否提起法律行動。
6. 考慮民事調解或訴訟：若協商未果，可向法院提起民事訴訟，請求仲介公司賠償差額損害及返還服務費。
7. 諮詢專業律師：本案涉及不動產經紀業管理、居間契約、詐欺撤銷等多重法律問題，建議儘速諮詢熟悉不動產交易糾紛之律師。