問題134：簽約前未告知承租人公寓大廈規約事項，可以提前解約嗎？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某承租人透過房屋仲介簽訂租賃契約，入住後始經管理委員會公告得知該公寓大廈之規約明文禁止住戶於建築物內吸菸。該禁菸規定未載於租賃契約中，仲介於簽約前亦未主動告知此一重要資訊。承租人為有吸菸習慣之住戶，該規約限制對其日常生活造成重大影響與壓力，遂欲了解是否得以房東或仲介未盡告知義務為由，主張提前終止租約且免除違約金之責任。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東或仲介於簽約前對公寓大廈規約事項（如禁菸規定）是否負有告知義務？未告知是否構成締約過失或違反誠信原則？
• 公寓大廈規約之禁菸規定是否構成租賃物之「瑕疵」，足以影響承租人之使用收益？
• 承租人得否依民法或消費者保護法之規定，主張提前終止租約並免除違約金？
• 仲介業者未告知規約重要事項，是否違反不動產經紀業管理條例之相關義務？

三、相關法條

• 民法第227條之1 — 債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。
• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。
• 民法第424條 — 租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人得終止契約。
• 民法第245條之1 — 契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有違反誠實及信用方法之行為者，對因此所受之損害，負賠償責任（締約過失責任）。
• 不動產經紀業管理條例第24條之2 — 經紀業應提供不動產說明書予交易當事人。
• 公寓大廈管理條例第23條 — 有關公寓大廈規約之訂定及其效力。

四、法律分析

（1）房東及仲介之告知義務範圍
依民法誠實信用原則及締約過失責任之法理，出租人於簽約前對於可能影響承租人使用收益之重要事項，負有主動揭露之附隨義務。公寓大廈之規約內容（尤其涉及生活方式限制之規定，如禁菸、禁寵物等）屬於足以影響承租人是否願意締約之重要資訊。惟現行法律就出租人之告知義務並無具體列舉之規定，須視個案情形認定是否構成重要事項。實務上，最高法院認為，出租人未主動告知公寓大廈規約之行為，是否構成違反告知義務，應考量該規約限制之嚴重程度及對承租人使用收益之影響程度。就禁菸規定而言，法院可能認為吸菸禁令在現代社會已屬常見規範，承租人亦應負有一定之查詢義務。

（2）禁菸規定是否構成租賃物瑕疵
民法第423條規定，出租人應交付合於約定使用收益之租賃物。禁菸規定並非租賃物本身之物理瑕疵，而係屬公寓大廈管理規約所設定之使用限制。該限制並未使租賃物喪失居住功能，承租人仍得正常使用房屋居住，僅係不得在建築物內吸菸。因此，單純之禁菸規定恐難被認定為民法第424條所稱危及承租人安全或健康之「瑕疵」。況且，禁菸規定實際上有利於建築物內全體住戶之健康，難謂係對承租人之權益造成損害。法院在此類案件中，通常傾向認為承租人應自行承擔未查詢社區規約之風險。

（3）提前解約之可行性分析
綜上分析，承租人以房東未告知禁菸規定為由主張提前終止租約，在現行法律架構下恐有相當難度。第一，禁菸規定不構成租賃物之重大瑕疵，承租人無法依民法第424條主張終止；第二，雖可主張房東或仲介違反締約前之告知義務，但法院可能認為禁菸規定屬於一般性社區管理規範，承租人本身亦有查詢之義務；第三，若租約中已約定提前終止之違約金條款，承租人仍須依約給付違約金始得終止契約。惟若能舉證仲介於簽約時曾明確表示該社區無特殊限制，或房東刻意隱瞞禁菸規定，則承租人得主張受詐欺或錯誤，依民法第88條或第92條撤銷意思表示。

五、結論與建議

結論：單純以房東或仲介未告知公寓大廈禁菸規約為由，承租人提前解約之法律依據相對薄弱。禁菸規定通常不被認定為影響租賃物使用收益之重大瑕疵，但若房東或仲介有積極隱瞞或欺騙之行為，承租人得主張撤銷契約。

1. 與房東進行協商：先嘗試與房東友善溝通，說明禁菸規定對自身生活之影響，協商是否得合意提前終止租約或調整租金條件，以避免訟累。
2. 審視租約之提前終止條款：詳細閱讀租約中關於提前終止之條款，確認違約金之金額及條件，評估提前終止之成本。
3. 蒐集仲介告知義務違反之證據：若仲介於簽約時曾口頭保證無特殊限制或未提供不動產說明書，應蒐集相關對話紀錄、訊息截圖等證據。
4. 向不動產仲介公會申訴：若認為仲介確實違反告知義務，可向當地不動產仲介公會提出申訴，主張仲介應負賠償責任。
5. 考慮調解程序：可向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，藉由第三方協助解決租賃糾紛，費用低廉且程序簡便。
6. 未來簽約注意事項：日後租屋前，主動向管理委員會索取社區規約，或要求房東將重要規約事項載明於租約中，以保障自身權益。
7. 諮詢專業律師：如協商未果而擬提起訴訟，建議先諮詢專業律師評估訴訟勝算及成本效益，再決定是否進行法律程序。