房東不在國內之管理費催繳與存證信函寄送對象分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

社區規約規定管理費由全體住戶繳納。其中一戶出租予他人經營餐飲，該戶已積欠三年管理費未繳，管委會多次催繳均未果。由於房東長期在大陸工作不在國內，承租戶僅表示會告知房東，但至今仍未收到積欠之管理費。管委會欲瞭解：（一）可否要求承租戶繳交管理費？（二）存證信函收件人應寫房東或房客，還是兩者都寄？（三）房東長期不在國內，若進入法律程序（聲請支付命令或起訴），管委會該如何處理？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 管理費繳納義務人究為區分所有權人（房東）或實際使用人（承租人）？管委會得否直接向承租人請求？
• 存證信函之寄送對象應為房東、房客或兩者併寄？法律效果有何差異？
• 房東長期居住大陸不在國內，聲請支付命令或起訴時應如何合法送達？
• 積欠管理費之請求權時效為何？三年未繳是否已罹於時效？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分修繕費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔
• 公寓大廈管理條例第21條 — 區分所有權人或住戶積欠管理費之催繳與強制執行
• 民法第126條 — 五年短期時效（其他一年或不及一年之定期給付債權）
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請
• 民事訴訟法第149條 — 公示送達
• 民事訴訟法第145條 — 囑託送達（於外國或大陸地區）

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第10條第2項及第21條規定，管理費之繳納義務人為區分所有權人，即房東。縱使房東將房屋出租，管理費之繳納義務並不因此移轉於承租人。因此，管委會原則上應向房東催繳管理費。惟若社區規約另有約定住戶（含承租人）亦負繳納義務，或房東與承租人間之租賃契約約定由承租人負擔管理費，則管委會得依規約向承租人請求。

關於存證信函之寄送，建議同時寄送房東與承租人。寄送房東部分，應寄至房東之戶籍地址，即使房東不在國內，戶籍地址仍為法律上之住所。寄送承租人部分，則寄至承租人實際居住之社區地址。同時寄送兩者可確保催告效力，並留存日後訴訟之證據。

房東長期在大陸工作，若進入法律程序，管委會可先向法院聲請支付命令，以房東戶籍地址為送達地址。若支付命令無法送達，法院會通知管委會補正地址或改用其他送達方式。依民事訴訟法第149條規定，經查明房東確實無法於國內送達者，得聲請法院為公示送達。另依臺灣地區與大陸地區人民關係條例，亦得透過海基會囑託送達至大陸地區。管理費為定期給付債權，依民法第126條規定，適用五年短期時效，三年積欠之管理費尚未罹於時效，管委會應儘速催繳並採取法律行動。

五、結論與建議

結論：管理費繳納義務人為區分所有權人（房東），管委會應向房東催繳。存證信函建議同時寄送房東戶籍地址及承租人現居地址。房東不在國內時，可透過公示送達或海基會囑託送達進行法律程序。

1. 查明房東之戶籍地址，以存證信函催告房東限期繳納積欠之管理費，同時副本寄送承租人。
2. 確認社區規約中是否有住戶（含承租人）繳納管理費之約定，若有，可一併向承租人催繳。
3. 催告期限屆滿仍未繳納者，向房東戶籍地之管轄法院聲請支付命令。
4. 若支付命令無法送達，評估是否聲請公示送達或透過海基會囑託送達至大陸地區。
5. 取得確定之支付命令或勝訴判決後，聲請強制執行房東名下財產（包含該社區房屋）。
6. 依公寓大廈管理條例第21條規定，管委會得訴請法院命區分所有權人給付管理費，並得請求遲延利息。
7. 建議委任律師協助處理跨境送達及強制執行程序，確保程序合法完備。