舊屋主積欠管理費之追繳與新舊屋主責任分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

社區某戶房屋出售，舊屋主積欠一年管理費。據新屋主及房仲表示，舊屋主聲稱已繳清管理費，但實際上並未繳納，且房屋已正式完成交屋。新舊屋主之買賣契約中載明今年四月前之管理費由舊屋主繳清，五月以後由新屋主繳納。管委會目前僅有舊屋主之手機號碼，除請房仲及新屋主協助催繳外，欲瞭解是否有其他追繳方式。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 舊屋主積欠之管理費，於房屋所有權移轉後，管委會應向舊屋主或新屋主追繳？
• 買賣契約中新舊屋主間關於管理費負擔之約定，對管委會是否有拘束力？
• 管委會僅有舊屋主手機號碼，如何取得其戶籍地址以進行法律催繳程序？
• 管委會得否依公寓大廈管理條例第24條向新屋主主張繼受前之管理費？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第21條 — 區分所有權人或住戶積欠管理費之催繳
• 公寓大廈管理條例第24條 — 區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務
• 民法第126條 — 五年短期時效（定期給付債權）
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請
• 民法第269條 — 第三人利益契約

四、法律分析

管理費為區分所有權人依公寓大廈管理條例及社區規約所應負擔之義務。舊屋主於其為區分所有權人期間積欠之管理費，屬於舊屋主之個人債務，管委會原則上應向舊屋主請求繳納。買賣契約中新舊屋主間關於管理費負擔之約定，僅為買賣雙方之內部約定，屬於債權契約，依民法之債之相對性原則，對管委會並無拘束力。

然而，依公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」實務上對於「繼受」是否包含積欠管理費之債務，存有不同見解。多數實務見解認為，第24條之繼受係指「規約所定之權利義務」，而非個別區分所有權人積欠之特定債務，故新屋主無須為舊屋主積欠之管理費負責。但部分法院判決認為，若社區規約明定繼受人應承擔前手積欠之管理費，則新屋主亦應負繳納責任。

關於追繳方式，管委會得採取以下步驟：首先，透過地政事務所調閱該戶之建物登記謄本，可取得舊屋主之姓名及戶籍地址。其次，以存證信函催告舊屋主限期繳納積欠之管理費。催告期限屆滿仍未繳納者，得向法院聲請支付命令或提起給付管理費訴訟。取得執行名義後，得聲請強制執行舊屋主名下之財產。

五、結論與建議

結論：舊屋主積欠之管理費原則上仍應由舊屋主負擔，買賣契約之內部約定不影響管委會之請求權。管委會應向舊屋主追繳，並可透過地政機關取得舊屋主戶籍地址進行法律催繳程序。

1. 向地政事務所申請調閱該戶建物登記謄本，取得舊屋主之姓名及戶籍地址。
2. 以存證信函催告舊屋主限期繳納積欠之一年管理費，載明金額、期限及逾期將採取法律行動。
3. 催告期限屆滿仍未繳納者，向舊屋主戶籍地之管轄法院聲請支付命令。
4. 確認社區規約是否有繼受人承擔前手管理費之條款，若有，得同時向新屋主請求。
5. 取得確定之支付命令或勝訴判決後，聲請強制執行舊屋主名下財產。
6. 建議於社區規約中增訂「區分所有權移轉時，管理費應繳清始得辦理交屋」之條款，以防止類似情形再次發生。
7. 委任律師協助辦理催繳及訴訟程序，確保權益獲得完整保障。