問題133：分別共有房屋未經同意被出租

一、問題／事實整理

某不動產因繼承而由多名繼承人分別共有。其中一名共有人未經其他共有人之同意，擅自將整棟共有房屋出租予第三人並收取租金。其他共有人事後發現此情事，欲瞭解如何保障自身權益，以及應循何種法律程序主張權利。本案涉及分別共有不動產之管理與使用收益規範、未經同意出租之法律效力，以及其他共有人得主張之救濟途徑。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 分別共有不動產之出租行為，其法律性質屬「管理行為」或「處分行為」？是否須經共有人過半數及應有部分過半數之同意？
• 共有人之一未經其他共有人同意而擅自出租整棟共有房屋，該租約對其他共有人之效力為何？
• 未同意出租之共有人，得否對擅自出租之共有人主張不當得利返還已收取之租金？
• 未同意出租之共有人，得否對現占用房屋之承租人主張無權占有並請求返還房屋？
• 共有人間對於共有物之管理使用發生爭議時，得否聲請法院裁定管理方法或請求分割共有物？

三、相關法條

• 民法第818條 — 各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。
• 民法第820條 — 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
• 民法第819條 — 各共有人得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。
• 民法第821條 — 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。
• 民法第179條 — 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
• 民法第767條 — 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。
• 民法第823條 — 各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
• 民法第184條 — 因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

四、法律分析

（1）共有不動產出租之法律性質與決議門檻
依民法第820條第1項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。不動產之出租行為，通說及實務見解認為屬於共有物之「管理行為」範疇。最高法院歷來裁判均採此立場，認為短期出租（不超過民法第449條所定最長期限者）屬管理行為，應適用民法第820條之規定。因此，共有不動產之出租須經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意。本案中，僅由一名共有人擅自將整棟房屋出租，顯然未達上開法定門檻，其出租行為對其他未同意之共有人不生效力。

（2）未經合法同意之租約效力
未經法定多數共有人同意所簽訂之租約，其效力如何？依實務見解，該租約僅於出租之共有人與承租人間發生債權效力，對於未同意之其他共有人不生效力。換言之，其他共有人並非該租約之當事人，不受該租約之拘束。承租人基於該租約所取得之占有權源，僅能對抗出租之共有人，而無法對抗其他共有人。因此，未同意出租之共有人得依民法第767條所有物返還請求權及第821條之規定，對承租人主張無權占有，請求返還共有房屋。惟需注意，若承租人係善意不知出租人未獲得其他共有人同意，承租人雖無法對抗其他共有人之物權請求，但得對出租之共有人主張債務不履行之損害賠償。

（3）不當得利與損害賠償之請求
擅自出租共有房屋之共有人，就其所收取之全部租金，超出其應有部分比例所得享有之部分，構成無法律上原因而受有利益，致其他共有人受有損害。其他共有人得依民法第179條不當得利之規定，請求擅自出租之共有人返還相當於各共有人應有部分比例之租金。例如，若該共有人之應有部分為四分之一，則其所收取租金之四分之三即構成不當得利，應返還予其他共有人。此外，其他共有人亦得依民法第184條侵權行為之規定，主張擅自出租之共有人故意侵害其對共有物之使用收益權，請求損害賠償。不當得利與侵權行為之請求權得擇一行使或競合行使，惟不得重複受償。

（4）訴訟程序與根本解決之道
未同意出租之共有人如擬提起訴訟，可同時對擅自出租之共有人及承租人提起民事訴訟。對承租人部分，請求返還共有房屋（遷讓房屋）；對擅自出租之共有人部分，請求返還不當得利（已收租金之按應有部分比例計算之金額）。訴訟管轄法院為不動產所在地之地方法院。此外，若共有人間對於共有物之管理使用長期無法達成共識，任一共有人得依民法第823條請求分割共有物，以根本解決共有關係之糾紛。分割方式包括協議分割與裁判分割，裁判分割由法院斟酌各共有人之利益及共有物之性質，以原物分割或變價分割之方式為之。在共有物為建物之情形，因建物難以原物分割，法院通常採取變價分割（拍賣後分配價金）或由部分共有人以金錢補償取得全部所有權之方式。

五、結論與建議

分別共有房屋之出租須經共有人過半數及應有部分過半數之同意。未經合法同意之出租，對其他共有人不生效力，其他共有人得主張返還房屋及不當得利。

1. 先以存證信函通知擅自出租之共有人：明確表達未同意出租之立場，要求其終止租約並返還已收取之租金中屬於其他共有人應有部分之金額，同時限期回覆處理方案。
2. 同時通知承租人租約效力有瑕疵：以存證信函通知承租人，說明出租人未經合法多數共有人同意而出租，該租約對其他共有人不生效力，請承租人注意其占有權源之問題。
3. 蒐集租約及租金收取之證據：調查租約內容、租金金額、租期長短、承租人身分等資訊，必要時向承租人查詢或向國稅局調閱出租之共有人之租賃所得申報資料。
4. 提起民事訴訟請求返還不當得利：計算擅自出租期間之全部租金收入，按各共有人之應有部分比例，向擅自出租之共有人請求返還不當得利。
5. 必要時請求遷讓房屋：若承租人拒絕搬離，得依民法第767條及第821條規定，以共有人身分對承租人提起遷讓房屋之訴。
6. 考慮聲請分割共有物：若共有人間關係已嚴重破裂且無法共同管理使用共有物，可依民法第823條向法院訴請裁判分割共有物，以徹底解決共有糾紛。
7. 諮詢專業律師評估訴訟策略：本案涉及共有物管理、不當得利返還、物權請求權等多項法律問題，建議委任律師綜合評估最有利之訴訟策略及請求方式。