問題132：房地產買賣

一、問題／事實整理

當事人之姊姊提議以其繼承取得之不動產持分八分之一，交換當事人所持有之另一筆共有不動產持分二分之一。當事人因精神健康問題住院治療（診斷代碼F312，雙極性情感疾患躁症發作），住院期間透過視訊方式與公證人進行通話，並同意辦理不動產移轉。出院後，姊姊聲稱相關文件遺失，否認有交換交易之事實。當事人查閱地政機關之土地登記謄本，發現該筆不動產係以「買賣」而非「交換」為原因登記移轉，且當事人從未收到任何買賣價金。當事人欲了解：(1)是否可以F312之精神疾病診斷主張簽約時欠缺意思能力，進而撤銷或宣告契約無效？(2)若無法主張無行為能力，是否可請求姊姊給付買賣價金或返還不動產？（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 當事人於住院期間（F312躁症發作）所為之不動產移轉同意，是否構成民法第75條「無意識或精神錯亂中」所為之意思表示而無效？
• 若未達無意思能力之程度，F312之診斷是否足以構成民法第14條聲請監護宣告或輔助宣告之事由，進而影響契約效力？
• 地政登記原因為「買賣」而非「交換」，實際交易內容與登記不符，其法律效果為何？是否構成通謀虛偽意思表示？
• 當事人未收到任何價金，得否依不當得利或債務不履行之規定請求返還不動產或給付價金？
• 公證人以視訊方式進行之公證程序，其合法性與效力為何？

三、相關法條

• 民法第75條 — 無行為能力人之意思表示無效；雖非無行為能力人，而其意思表示係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。
• 民法第87條 — 表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。
• 民法第92條 — 因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。
• 民法第179條 — 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
• 民法第14條 — 對於因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果者，法院得因本人等聲請為監護宣告。
• 民法第15條之1 — 對於因精神障礙或其他心智缺陷，致其為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力顯有不足者，法院得為輔助宣告。
• 民法第767條 — 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
• 土地登記規則第7條 — 依本規則登記之土地權利，除法律另有規定外，非經登記不生效力。

四、法律分析

（1）F312診斷與意思能力之認定
民法第75條後段規定，非無行為能力人，而其意思表示係在「無意識或精神錯亂中」所為者，其意思表示無效。F312（雙極性情感疾患，目前為躁症發作）屬精神科之重大診斷，患者於躁症發作期間可能出現判斷力嚴重受損、衝動決策、誇大妄想等症狀，足以影響其對法律行為之理解與判斷能力。惟法院認定是否構成「精神錯亂」，並非僅以診斷代碼為唯一依據，而是綜合考量：(a)行為時之精神狀態（需有醫療紀錄佐證）；(b)行為之複雜程度（不動產移轉為重大財產處分行為）；(c)行為人對交易內容之理解程度。因此，當事人應取得住院期間之完整病歷紀錄、主治醫師之診斷證明，並聲請法院囑託精神科鑑定，以判斷簽約當時是否確實處於無法辨識其意思表示效果之狀態。若鑑定結果認定當事人於行為時確實處於精神錯亂狀態，則該不動產移轉之意思表示自始無效。

（2）通謀虛偽意思表示與登記原因不符之問題
本案實際上雙方原約定為「交換」不動產持分，惟地政登記原因卻記載為「買賣」。此種登記原因與真實交易內容不符之情形，可能構成民法第87條之通謀虛偽意思表示。亦即，雙方實際上並無買賣之真意，而係以買賣之名義掩蓋交換之實質。若法院認定買賣為通謀虛偽意思表示，則該買賣之意思表示無效。至於隱藏之交換行為，依民法第87條第2項規定，應適用關於該隱藏行為之規定。然而，本案之特殊之處在於，姊姊否認有任何交換之約定，且當事人未收到任何對價。此時當事人可主張：即便以登記之買賣關係論，出賣人（姊姊）亦未給付買賣價金，構成債務不履行（給付遲延），當事人得定相當期限催告後解除買賣契約，並請求回復原狀（返還不動產）。

（3）視訊公證之程序合法性疑慮
公證法對於公證程序有嚴格之規定，原則上公證人應親自面對當事人確認其身分及意思。以視訊方式進行之公證，其合法性在台灣法制下仍有疑義。若當事人能舉證公證程序未符合法定要件（例如公證人未親自確認當事人之身分與意思、未確認當事人之精神狀態是否適合為重大財產處分行為），則可主張公證程序有瑕疵，進而影響以該公證為基礎所辦理之登記效力。此外，公證人對於當事人明顯處於住院治療中之情形，未能善盡注意義務確認其行為能力，亦可能構成公證人之執行職務過失。

（4）救濟途徑之選擇
當事人可採取之法律途徑包括：第一，依民法第75條主張意思表示無效，請求塗銷移轉登記、回復原狀；第二，依民法第92條主張受詐欺撤銷意思表示（姊姊以交換為由誘使同意移轉，實際上以買賣登記且不給付對價）；第三，若無法主張無效或撤銷，則依買賣契約關係請求姊姊給付價金，並以不當得利為備位請求。建議優先主張第75條無效之訴，因其法律效果最為徹底，一旦認定意思表示無效，不動產移轉登記即失所附麗，得請求塗銷登記並回復為當事人所有。

五、結論與建議

本案當事人於躁症發作住院期間所為之不動產移轉同意，有相當機會依民法第75條主張無效。同時登記原因與實際交易不符，亦提供多重法律救濟途徑。

1. 立即調取完整醫療紀錄：向住院醫療機構申請住院期間之完整病歷、護理紀錄、用藥紀錄及主治醫師之診斷證明書，特別是簽約當日前後之精神狀態評估紀錄。
2. 調閱地政登記資料：向地政事務所申請調閱該筆不動產移轉登記之全部申請文件，包含買賣契約書、公證書、委託書等，以確認登記內容及所附文件之真實性。
3. 向法院提起確認意思表示無效之訴：以民法第75條為主要請求權基礎，主張於精神錯亂中所為之意思表示無效，並聲請法院囑託醫學中心精神科進行行為能力鑑定。
4. 同時聲請假處分：為防止姊姊於訴訟期間將不動產再次移轉予第三人，應向法院聲請禁止處分之假處分，以保全日後勝訴之執行利益。
5. 備位主張詐欺撤銷及不當得利：若法院認定意思表示非在精神錯亂中所為，則備位主張受姊姊詐欺而撤銷意思表示，或依買賣契約請求給付價金、依不當得利請求返還。
6. 儘速委任專業律師：本案涉及精神醫學鑑定、不動產登記爭訟、通謀虛偽意思表示等複雜法律問題，應儘速委任熟悉民事訴訟及不動產實務之律師處理。