房屋買賣漏水瑕疵未告知之賣方與仲介責任分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於購買中古屋前，發現屋內某處有漏水痕跡，當場拍照並告知房屋仲介。仲介詢問屋主後，屋主表示住了三年完全沒有漏水問題。當事人信賴屋主說詞而買下房屋，入住後重新粉刷牆壁。嗣後遇到連日大雨，天花板即出現滲水情況，證實房屋確有漏水瑕疵。當事人欲追究屋主及仲介之責任。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 屋主明知有漏水痕跡仍聲稱無漏水問題，是否構成故意隱瞞瑕疵？
• 買方於買受前已知有漏水痕跡，是否影響其主張瑕疵擔保權利？
• 房屋仲介對於漏水瑕疵之調查義務範圍為何？未盡調查義務是否須負損害賠償責任？
• 不動產說明書中關於漏水之記載與實際狀況不符，法律效果為何？
• 買方得主張之救濟方式為減少價金、解除契約或損害賠償？

三、相關法條

• 民法第354條 — 出賣人之物之瑕疵擔保責任
• 民法第355條 — 買受人知悉瑕疵時出賣人不負擔保責任
• 民法第359條 — 買受人因瑕疵得解除契約或減少價金
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之除斥期間
• 土地法第24條之2 — 不動產經紀業管理相關規定
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

關於賣方責任，依民法第354條規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物於交付時無滅失或減少其價值之瑕疵。民法第355條雖規定買受人於締約時知有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，然本案買方僅係發現「漏水痕跡」並非確知有漏水瑕疵，且屋主已透過仲介明確否認漏水事實。依最高法院96年度台上字第1535號判決見解，買受人僅對瑕疵有懷疑而非確知時，不影響其瑕疵擔保請求權。更重要的是，屋主在明知有漏水痕跡之情況下仍聲稱無漏水問題，已構成民法第360條所稱「故意不告知物之瑕疵」，買方得請求不履行之損害賠償。

關於仲介責任，不動產經紀業管理條例規定，經紀人員應製作不動產說明書並對重要事項進行調查。漏水屬於不動產交易之重要瑕疵資訊，仲介在買方已發現漏水痕跡並提出疑問之情況下，僅口頭詢問屋主而未進一步安排專業檢測，未善盡調查義務。依同條例規定及民法第184條侵權行為之規定，仲介對於買方因信賴不實資訊而受之損害，應負連帶賠償責任。

在救濟方式上，買方得選擇依民法第359條主張減少價金（按漏水修繕費用之比例減價），或於瑕疵重大致不能達契約目的時解除契約。另依民法第360條，因賣方故意不告知瑕疵，買方得請求損害賠償，包括修繕費用、鑑定費用及因漏水所生之其他損害。須注意民法第365條之除斥期間，自發現漏水後六個月內應儘速行使權利。買方當初拍攝之漏水痕跡照片為重要證據，應妥善保存。

五、結論與建議

結論：屋主明知有漏水痕跡仍否認，構成故意不告知瑕疵，買方得向賣方請求損害賠償且不受六個月除斥期間限制。仲介未盡調查義務亦應負連帶賠償責任。

1. 儘速委請專業防水鑑定機構進行漏水原因及範圍鑑定，取得書面鑑定報告。
2. 整理並保全所有證據，包括購屋前拍攝之漏水痕跡照片、與仲介之對話紀錄、不動產說明書等。
3. 於發現漏水後六個月內以存證信函向賣方及仲介主張瑕疵擔保權利，請求減少價金或損害賠償。
4. 同時向仲介公司主張其經紀人員未盡調查義務之損害賠償責任。
5. 取得修繕報價，作為損害賠償金額之計算依據。
6. 若協商不成，可向各縣市不動產交易糾紛調處委員會申請調處。
7. 諮詢專業律師評估是否同時依民法第227條不完全給付請求權（十五年時效）提出主張，以獲得更周全之法律保障。