租屋因建物拆除提前解約違約金負擔之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人租約期間自某年11月至後年5月，所租套房坐落之土地屬軍方所有。代租業者於租約期間通知當事人，軍方決定收回土地並將於數月後進行拆除工作，惟房東表示會協調延後。當事人因拆除時程不確定，決定提前另覓他處搬遷，而代租業者要求支付一個月租金作為提前解約違約金。當事人質疑此非自身原因導致之提前解約，是否仍需支付違約金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 軍方收回土地致建物面臨拆除，是否屬於不可歸責於承租人之事由？
• 租賃物即將滅失或不堪使用，承租人得否依民法第435條終止租約而不負違約責任？
• 代租業者或房東是否有義務於簽約時揭露土地使用權不穩定之風險？
• 承租人因拆除風險提前搬遷，得否向出租人請求搬遷費用或其他損害賠償？

三、相關法條

• 民法第435條 — 租賃物不能達租賃目的時承租人得終止契約
• 民法第423條 — 出租人應以合於使用收益之租賃物交付承租人
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能之損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 租賃住宅市場發展及管理條例第7條 — 提前終止租約之違約金上限
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

本案核心問題在於租賃標的物因政府機關（軍方）收回土地而面臨拆除，承租人被迫提前搬遷，此顯非可歸責於承租人之事由。依民法第435條第1項規定，租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按減少之部分請求減少租金；同條第2項規定，若存餘部分不能達租賃之目的者，承租人得終止契約。建物即將拆除，顯然已使租賃目的無法達成，承租人自得依法終止契約。

進一步分析，出租人（房東）或代租業者於簽訂租約時，對於土地使用權之不穩定狀況，理應負有揭露義務。若出租人明知土地為軍方所有且有收回風險，卻未於簽約時告知承租人，依民法第227條不完全給付之規定，出租人不僅不得請求違約金，反而應對承租人因此所受之損害負賠償責任，包括搬遷費用、另覓住處之價差損失等。依最高法院100年度台上字第2號判決見解，出租人負有確保承租人於租賃期間得安全使用租賃物之義務。

至於代租業者要求承租人支付違約金之主張，在法律上並不成立。蓋本案提前解約之原因為建物即將拆除，係因出租人無法繼續提供合於使用之租賃物，屬出租人違反給付義務，而非承租人片面解約。承租人不但無須支付違約金，更得向出租人或代租業者請求返還押金及已預付未使用部分之租金，並得主張搬遷所生之合理費用。

五、結論與建議

結論：租賃物因軍方收回土地面臨拆除，屬不可歸責於承租人之事由，承租人得依民法第435條終止租約，無須支付違約金。出租人或代租業者反而可能需對承租人之搬遷損失負賠償責任。

1. 以存證信函向出租人及代租業者表明依民法第435條終止租約，並載明拆除事由為不可歸責於承租人。
2. 要求出租人或代租業者全額返還押金及已預付未使用之租金。
3. 蒐集並保存軍方收回土地之通知、代租業者告知拆除之訊息紀錄（LINE、簡訊等）。
4. 記錄因提前搬遷所生之一切費用（搬家費、新租處仲介費、租金差額等），作為日後求償依據。
5. 向各縣市租賃爭議調處委員會申請調處，主張出租人應負不完全給付之損害賠償責任。
6. 檢視代租業者是否具有合法租賃住宅服務業登記，若未登記可向主管機關檢舉。
7. 諮詢專業律師評估是否另有向代租業者主張損害賠償之法律基礎。