增建占用他人土地遭判拆除之承租替代方案與賣方責任分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之親友於某年購買某地一樓房屋，購買時已知有增建部分占用他人土地達三十年，並於買賣契約中加註但書，約定賣方應負責後續因占用所生之糾紛。被占用土地之新地主於取得所有權後，對周圍侵占土地之屋主提起訴訟，法院判決地主勝訴。當事人希望了解能否以承租方式替代拆除、租金如何認定，以及是否得依買賣但書向前手賣方求償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 法院已判決拆除確定，占用人能否改以承租方式使用該土地而免於拆除？
• 若地主同意出租，租金之合理標準如何認定？是否有法定計算方式？
• 增建占用他人土地已逾三十年，能否主張時效取得地上權？
• 買賣契約中賣方負責後續糾紛之但書，其法律效力及求償範圍為何？
• 地主請求拆除之外，能否另行請求相當於租金之不當得利？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、妨害排除）
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第772條 — 時效取得地上權之準用
• 土地法第105條 — 租用基地建築房屋之相關規定
• 民法第349條 — 出賣人之權利瑕疵擔保責任
• 土地登記規則第118條 — 時效取得地上權之登記

四、法律分析

就拆除判決之效力而言，法院既已判決地主勝訴並命拆除，該判決具有既判力及執行力，占用人原則上須依判決履行拆除義務。惟拆除判決確定後，占用人仍得與地主協商替代方案，若地主同意以出租方式處理，可由雙方簽訂土地租賃契約，地主即不再聲請強制執行。此為私法自治之範疇，法院不會強制介入。然若地主不同意出租，占用人即須面臨強制執行拆除之命運。

關於承租租金之認定，實務上土地租金通常以申報地價年息百分之五至百分之十為計算基準。依最高法院61年台上字第1695號判例意旨，占用他人土地之不當得利，以土地申報地價年息百分之五計算為相當。若雙方協議承租，租金亦可參酌此標準。至於時效取得地上權之主張，依民法第772條準用第769條及第770條規定，需以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人土地達二十年（善意十年），且須向地政機關聲請登記。惟本案增建係占用他人土地而非以行使地上權之意思占有，且未曾聲請登記，時效取得之主張成立可能性較低。

關於向前手賣方求償，買賣契約中約定賣方負責後續糾紛之但書，性質上為契約之特別約定，具有法律拘束力。買方因增建占用土地遭判拆除所受之損害，包括拆除費用、增建物價值之損失、可能需支付之不當得利等，均得依該但書及民法第349條權利瑕疵擔保之規定向賣方求償。惟需注意權利瑕疵擔保之時效及但書約定之具體範圍。

五、結論與建議

結論：法院判決拆除確定後，占用人可嘗試與地主協商承租土地作為替代方案，惟地主並無義務同意。若無法達成承租協議，應依買賣契約但書向前手賣方求償損失。

1. 優先與地主進行協商，提出承租或購買占用土地之方案，以書面方式記錄協商過程。
2. 評估占用土地之面積及申報地價，以申報地價年息5%~10%為基準估算合理租金，作為協商參考。
3. 諮詢地政士確認是否符合時效取得地上權之要件，若符合應儘速向地政機關聲請登記。
4. 以存證信函通知前手賣方，依買賣契約但書主張其應負擔因占用土地糾紛所生之一切損害。
5. 準備買賣契約、增建相關資料及法院判決書，評估向前手賣方求償之金額及法律基礎。
6. 若地主已聲請強制執行，可考慮向執行法院聲請停止執行（需提供擔保），以爭取協商時間。
7. 委任專業不動產律師全面評估案件，擬定最佳之協商策略及訴訟方案。