問題131：出租屋尚未完成繼承，原合約到期需續約問題

一、問題／事實整理

某家族成員過世後，繼承人已向國稅局申報遺產稅，惟國稅局尚在審查階段，尚未核發遺產稅繳清（或免稅）證明書，因此無法辦理繼承登記。在此繼承未完成之過渡期間，被繼承人名下之出租房屋，其原租賃契約即將屆期，承租人有意續租。繼承人面臨以下法律疑問：(1)新租約是否須由全體繼承人共同簽署始生效力？(2)繼承尚未完成之事實，是否應於新租約中載明？(3)待繼承登記完成後，是否需要重新簽訂租約？（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 被繼承人死亡後、繼承登記完成前，遺產（出租不動產）之管理處分權歸屬為何？全體繼承人是否公同共有該不動產？
• 公同共有人就遺產不動產出租行為之法律性質為管理行為或處分行為？是否須經全體公同共有人同意？
• 原租賃契約是否因出租人（被繼承人）死亡而當然消滅？繼承人是否概括承受出租人之地位？
• 繼承未完成期間簽訂之新租約，其效力是否受繼承登記完成與否之影響？
• 遺產稅審查期間之過渡安排，如何兼顧承租人之居住權益與繼承人之財產權利？

三、相關法條

• 民法第1148條 — 繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。
• 民法第1151條 — 繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。
• 民法第828條 — 公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。
• 民法第820條 — 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
• 民法第450條 — 租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。
• 民法第451條 — 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
• 土地登記規則第120條 — 繼承登記應於繼承開始之日起六個月內為之。
• 民法第421條 — 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

四、法律分析

（1）繼承開始後遺產之法律狀態與出租人地位之承繼
依民法第1148條規定，繼承人自繼承開始時（即被繼承人死亡時），概括承受被繼承人財產上之一切權利義務。因此，被繼承人生前與承租人簽訂之租賃契約，於被繼承人死亡後並不當然消滅，而是由全體繼承人概括承受出租人之契約地位。換言之，原租約之效力持續存在，繼承人集體取代被繼承人成為新的出租人。承租人無須擔心因出租人死亡而喪失租賃權利，其依原租約所享有之使用收益權益仍受法律保障。

（2）繼承登記完成前之遺產管理權限
依民法第1151條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。公同共有之法律效果，依民法第828條第3項規定，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。然而，不動產出租行為之法律性質究竟屬「管理行為」抑或「處分行為」，學說及實務上容有爭議。通說認為，短期租賃（例如不超過五年之租賃）屬於管理行為之範疇，依民法第820條準用之規定，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。惟為求慎重及避免日後紛爭，實務上仍建議取得全體繼承人之同意。尤其在遺產稅尚在審查、繼承登記尚未完成之情形下，繼承人間之權利義務關係尚未明確劃定，若僅由部分繼承人簽署新租約，日後可能遭其他繼承人質疑其效力。

（3）新租約之簽訂方式與注意事項
關於是否須全體繼承人簽署新租約，基於上述分析，建議全體繼承人共同簽署，或由全體繼承人書面授權其中一人或數人代表簽約。授權書應載明授權範圍（含租金數額、租期、其他重要條件）並經全體繼承人簽名蓋章。至於繼承未完成之事實是否應於契約中載明，雖非法定必要記載事項，但基於誠信原則及契約透明度之要求，建議於新租約中以特別條款說明：(a)出租人為被繼承人之全體繼承人；(b)遺產稅尚在審查中，繼承登記尚未完成；(c)待繼承登記完成後，租約出租人名義將配合變更。此種記載有助於保障雙方權益，避免日後因出租人資格問題產生爭議。

（4）繼承登記完成後是否須重新簽約
繼承登記之完成係不動產物權變動之公示方式，屬行政登記程序，並不影響已成立之債權契約（租賃契約）之效力。換言之，在繼承登記完成前所簽訂之租約，其效力不因繼承登記之完成而受影響，亦不因此而需要重新簽約。惟若遺產分割後，該出租不動產僅歸屬於部分繼承人所有，則建議由取得該不動產之繼承人與承租人簽訂補充協議或換約確認書，將出租人名義變更為實際取得不動產之繼承人，以使契約當事人與登記名義人一致，避免日後履約或爭議處理上之困擾。此外，若原租約期限屆滿而承租人繼續使用且繼承人未表示反對，依民法第451條規定，將視為不定期租賃，繼承人應注意此法律效果。

五、結論與建議

繼承未完成期間，全體繼承人公同共有遺產，原租約效力不受影響。續約宜由全體繼承人共同簽署或書面授權代理，並於契約中載明繼承過渡之事實。

1. 取得全體繼承人共識：在簽訂新租約前，應先召集全體繼承人討論租賃條件（租金、租期、押金等），取得一致意見後再行簽約，以避免日後繼承人間之糾紛。
2. 以全體繼承人名義簽約或出具授權書：新租約之出租人欄位應列明全體繼承人姓名，或由全體繼承人出具書面授權書委託其中一人代表簽約，授權書應載明具體授權範圍。
3. 於新租約中載明繼承過渡條款：明確記載出租人為被繼承人之繼承人、遺產稅審查中、繼承登記尚未完成等事實，並約定繼承登記完成後之處理方式。
4. 注意租期之安排：建議新租約之租期不宜過長，可先簽訂一至兩年之短期租約，待繼承登記及遺產分割完成後，再由取得不動產之繼承人與承租人重新議定長期租約。
5. 妥善保管租金收入紀錄：繼承登記完成前收取之租金屬遺產之孳息，應由全體繼承人依應繼分比例分配，故應完整記錄租金收支情形，以利日後遺產分配。
6. 儘速完成遺產稅申報及繼承登記：積極配合國稅局之審查，補正所需文件，儘早取得遺產稅繳清證明書並辦理繼承登記，以釐清不動產之權屬關係。
7. 諮詢專業律師或地政士：本案涉及繼承法、物權法及債權法之交錯適用，建議諮詢熟悉不動產繼承實務之律師或地政士，以確保各項法律程序之完備。