預售屋銷售未揭露水管外露設計之締約過失與不完全給付分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買預售屋透天厝，於銷售中心洽購過程中，銷售人員自始未提及屋內水管為外露設計之事實。當事人係於無意間詢問廚房相關問題時，始經銷售人員告知水管將以外露方式施作。當事人認為水管外露係影響購屋決定之重要資訊，建商於銷售時有揭露義務卻未履行，損及其消費權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建商於締約階段未主動揭露水管外露之設計，是否構成民法第245條之1之締約過失責任？
• 水管外露是否屬於影響買方締約意願之「重要事項」，建商有無法定揭露義務？
• 若契約已成立，建商交付水管外露之房屋是否構成不完全給付？買方得否請求補正或賠償？
• 買方得否以建商未告知重要資訊為由，主張意思表示錯誤而撤銷契約？

三、相關法條

• 民法第245條之1 — 締約過失責任（未盡告知義務）
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第88條 — 意思表示之錯誤（物之性質錯誤）
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 消費者保護法第22條 — 廣告內容之真實義務
• 消費者保護法第11條之1 — 定型化契約之審閱期間

四、法律分析

本案涉及建商於銷售預售屋時之資訊揭露義務。依民法第245條之1第1項第1款規定，契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有隱匿對訂約有重大關係之事項者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任。水管施作方式為外露或暗管，直接影響室內美觀、裝潢成本及居住品質，屬於足以影響買方締約意願之重要事項，建商有主動揭露之義務。

若契約已成立且當事人尚未解除契約，則應從不完全給付之角度分析。依民法第227條規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。若交屋時水管確為外露而與契約所約定之品質不符，建商之給付即屬不完全，買方得請求建商補正（將水管改為暗管）或請求損害賠償（暗管改造之費用）。

另一途徑係主張意思表示錯誤。依民法第88條第2項規定，當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，得撤銷其意思表示。若當事人係因誤信水管為暗管施作而決定購買，發現水管外露後得於一年內（民法第90條）撤銷其買受之意思表示，但須賠償相對人因信賴契約有效所生之損害。此途徑之效果較為激烈，適用於買方希望解除整個契約之情形。

五、結論與建議

結論：建商未主動揭露水管外露之設計，可能構成締約過失或不完全給付之責任。買方得依個案情況選擇請求減少價金、損害賠償、補正施作，或主張意思表示錯誤撤銷契約。

1. 詳細檢視預售屋買賣契約及建材設備說明書，確認水管施作方式之記載內容。
2. 保留與銷售人員之所有對話紀錄，特別是銷售過程中未提及水管外露之證據。
3. 以書面（存證信函）向建商表明水管外露未經告知之事實，正式主張權利並請求協商解決。
4. 委請專業估價師評估水管由外露改為暗管施作之工程費用，作為請求補償之金額基礎。
5. 若欲撤銷契約，須注意民法第90條規定之一年除斥期間，自發現錯誤時起算。
6. 向各地消費者保護官提出申訴，請求協助調解消費爭議。
7. 諮詢專業律師評估各種請求權基礎之利弊得失，選擇最有利之訴訟策略。