租屋後房東賣屋要求搬遷之承租人權益與買賣不破租賃分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於五月間與房東口頭約定續租一年（自當年七月至翌年六月底），房東亦表示同意，但因簽約時間無法配合，雙方協議延至九月再行簽訂書面租約。然而七月份房租剛繳納不久，房東即告知已將房屋出售予他人，要求當事人於八月底前搬離。新房東亦表示不願繼續出租。當事人質疑通訊軟體上之續約約定是否具法律效力，以及是否有權堅持不搬離。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 透過通訊軟體（如LINE）達成之續約約定，是否具有法律上之契約效力？
• 書面租約尚未簽訂但雙方已有續租合意，租賃契約是否已成立？
• 房東出售房屋後，依買賣不破租賃原則，新所有權人是否須承受原租約？
• 新房東拒絕繼續出租，承租人得否堅持不搬離並繼續居住至租期屆滿？
• 房東違反續約承諾提前要求搬離，承租人得否請求損害賠償？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義（不以書面為要件）
• 民法第425條 — 買賣不破租賃原則
• 民法第451條 — 租賃契約之默示更新
• 民法第153條 — 契約成立（意思表示合致）
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制
• 民法第226條 — 給付不能之損害賠償

四、法律分析

首先，關於通訊軟體續約之法律效力。依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第421條規定租賃契約為諾成契約，不以書面為成立要件。因此，雙方透過通訊軟體達成續租一年之合意，該租賃契約已合法成立，嗣後是否簽訂書面僅為證據保全之問題，不影響契約之效力。

其次，關於買賣不破租賃之適用。依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。惟同條第2項規定，前項規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者不適用之。本案續約期限為一年，未逾五年，即使未經公證，仍有買賣不破租賃原則之適用。新房東取得房屋所有權後，須承受原租賃契約之權利義務，不得片面要求承租人搬離。

再者，房東於約定續租後旋即出售房屋並要求承租人搬離，可能構成債務不履行之損害賠償責任。承租人得依民法第226條或第227條規定，就因搬遷所生之損害（如搬遷費用、重新找房之仲介費用、租金差額等）向原房東請求賠償。此外，承租人亦得主張繼續居住至租期屆滿，新房東不得強行要求搬遷，否則承租人得拒絕並訴請確認租賃關係存在。

五、結論與建議

結論：通訊軟體上之續約約定具有法律效力，租賃契約已成立。依買賣不破租賃原則，新房東須承受租約，承租人得拒絕搬遷並主張繼續居住至租期屆滿。

1. 立即截圖保存通訊軟體上與房東就續約條件達成合意之所有對話紀錄，作為契約成立之證據。
2. 保留每月繳納房租之匯款紀錄或收據，證明租賃關係持續存在。
3. 以存證信函通知原房東及新房東，表明租賃契約依法對新所有權人繼續存在，主張買賣不破租賃之權利。
4. 若新房東強行要求搬遷或採取斷水斷電等不法手段，立即報警處理並蒐集證據。
5. 繼續按時繳納房租（可改向新房東繳納或提存於法院），避免被認定違約。
6. 如遇爭議無法解決，可向法院提起確認租賃關係存在之訴訟，或向鄉鎮市區調解委員會申請調解。
7. 就因房東違約所生之搬遷費用、精神損害等，評估是否向原房東請求損害賠償。