問題125：男女朋友買房如何過戶給對方

一、問題／事實整理

當事人與交往對象（雙方未婚）共同購置某地之房屋。頭期款由當事人出資支付，然房屋所有權登記於交往對象名下，銀行購屋貸款之借款人亦為交往對象。當事人現欲將該房屋所有權移轉至自己名下，詢問可循何種法律途徑辦理過戶，以及各種移轉方式所涉及之稅費負擔為何。律師說明不動產移轉主要有贈與及買賣兩種方式，另得視出資事實主張借名登記返還，各途徑之稅負及行政費用各有不同，應依雙方實際狀況選擇最適方案。（LawChain 原文）

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 未婚伴侶間不動產移轉，以買賣、贈與或借名登記返還方式辦理之法律效果及稅負差異為何？
• 房屋登記名義人與實際出資人不同時，出資人得否主張借名登記之法律關係請求返還？應如何舉證？
• 不動產移轉登記時須繳納之土地增值稅、契稅、贈與稅及房地合一稅如何計算？
• 原貸款尚未清償之情形下，辦理過戶是否須經貸款銀行同意？對既有貸款契約有何影響？

三、相關法條

• 民法第345條 — 買賣契約之定義，當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金。
• 民法第406條 — 贈與之定義，當事人一方以自己之財產無償給與他方。
• 民法第541條 — 受任人以自己名義取得之權利應移轉於委任人，為借名登記返還之法律基礎。
• 民法第758條 — 不動產物權之移轉非經登記不生效力。
• 土地法第73條 — 土地權利移轉登記應於訂約後一個月內申請。
• 土地登記規則第34條 — 申請所有權移轉登記應備之文件及程序。
• 遺產及贈與稅法第22條 — 贈與稅免稅額之規定。

四、法律分析

（1）三種移轉方式之比較
未婚伴侶間不動產過戶主要有三種途徑。第一，以「買賣」方式辦理：由登記名義人（交往對象）將不動產出售予當事人，雙方訂立買賣契約並辦理所有權移轉登記（民法第345條、第758條）。賣方須繳納土地增值稅及房地合一稅（依持有期間不同，稅率自15%至45%不等），買方則繳納契稅（房屋評定現值之6%）及印花稅。此方式不涉及贈與稅，但須留意買賣價金應合理反映市價，若價金過低，稅捐機關可能認定為假買賣真贈與而補徵贈與稅。第二，以「贈與」方式辦理：由交往對象無償移轉予當事人（民法第406條），贈與人每年有244萬元免稅額，超過部分依10%至20%稅率課徵贈與稅，受贈人另繳契稅。因未婚伴侶不適用夫妻間贈與免稅規定，稅負可能較高。第三，主張「借名登記」返還：若當事人能證明購屋時出資且雙方有借名登記之合意，得類推適用民法第541條第2項，終止借名登記關係並請求交往對象將不動產移轉登記至當事人名下，此途徑可能免除贈與稅之課徵。

（2）借名登記之舉證及貸款處理
借名登記為實務上常見之不動產登記安排，最高法院98年度台上字第990號判決已肯認其效力，類推適用委任之規定。惟主張借名登記者應就借名合意之存在負舉證責任（最高法院106年度台上字第1030號判決參照）。本件當事人實際支付頭期款，應保留匯款紀錄、雙方協商購屋之通訊對話、以及任何書面約定，作為證明借名合意之證據。若僅有頭期款之出資事實而無借名合意之佐證，法院可能將出資認定為贈與或借款，而非借名登記。此外，本件房屋尚有銀行貸款未清償，無論採何種方式過戶，均須處理抵押權問題。實務上通常須先取得貸款銀行同意，由新所有權人辦理轉貸或承擔債務，或先清償既有貸款後塗銷抵押權再辦理移轉登記，否則銀行可能依貸款契約之加速清償條款要求立即全額還款。

五、結論與建議

結論：未婚伴侶間不動產過戶可透過買賣、贈與或主張借名登記返還三種途徑辦理，各方式之稅費差異甚大。當事人應依實際出資情形及稅務成本選擇最有利之方案，並優先處理既有貸款及抵押權問題。

1. 釐清出資事實並保全證據：整理頭期款匯款紀錄、每期房貸繳款證明及雙方購屋時之通訊對話紀錄，確認是否足以主張借名登記關係。
2. 試算各方式之稅費負擔：委託地政士或會計師分別就買賣、贈與及借名登記返還三種方式之土地增值稅、契稅、贈與稅及房地合一稅進行試算比較。
3. 與貸款銀行協商過戶事宜：因房屋尚有抵押貸款，過戶前須與銀行溝通確認是否同意變更借款人、辦理轉貸或承擔債務等方案。
4. 簽訂書面協議明確權利義務：與交往對象簽訂書面協議，明確約定移轉方式、稅費分擔、貸款處理及辦理時程等事項，以防日後爭議。
5. 備齊移轉登記所需文件：依土地登記規則第34條備妥雙方身分證明、印鑑證明、土地及建物所有權狀、移轉契約書等申請登記之必要文件。
6. 注意房地合一稅之持有期間：若以買賣方式移轉，賣方持有期間之長短將直接影響房地合一稅率，持有未滿二年者稅率最高達45%，應納入稅務規劃考量。
7. 委任地政士及律師協助辦理：不動產過戶涉及稅務計算、登記程序及貸款處理等複合問題，建議委任專業地政士辦理登記，並由律師審閱契約文件及提供法律意見。