問題126：要求補償房產差額

一、問題／事實整理

當事人之母親持有某處不動產三分之一持分，兩年前因資金需求將該持分向某信用合作社抵押貸款新臺幣155萬元。其手足發現後，要求母親於三年內全額清償貸款，否則須放棄該持分。手足主張該不動產總價值為1,500萬元（三分之一約500萬元），但以房屋狀況不佳為由，僅以六折價格購買母親之持分，母親在未經正式鑑價之情況下簽署未經公證之買賣契約。近期當事人發現公告地價紀錄顯示該不動產價值逾1,000萬元，懷疑母親遭到欺騙，且母親目前身體欠佳卻遭拒於家門之外，詢問是否可請求補償差額或撤銷該契約。（LawChain 原文）

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 該不動產持分買賣契約是否因顯失公平而得依民法第74條請求法院撤銷或減輕給付？
• 手足是否構成民法第92條所定之詐欺行為，當事人之母親得否據此撤銷意思表示？
• 未經公證之不動產買賣契約是否影響契約之效力？
• 當事人之母親是否得以意思表示錯誤（民法第88條）為由主張撤銷？
• 若契約經撤銷或認定無效，雙方之法律關係如何回復？

三、相關法條

• 民法第74條 — 法律行為係乘他人急迫、輕率或無經驗，使其為財產上給付顯失公平者，法院得撤銷或減輕。
• 民法第88條 — 意思表示之內容有錯誤，表意人若知其事情即不為意思表示者，得撤銷之。
• 民法第92條 — 因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。
• 民法第93條 — 因被詐欺或被脅迫撤銷意思表示，自發見詐欺或脅迫終止後一年內為之。
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求，無法律上原因而受利益致他人受損害者應返還。
• 民法第184條 — 因故意或過失不法侵害他人權利者負損害賠償責任。
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金以不超過土地及建物申報總價年息百分之十為限。

四、法律分析

（1）暴利行為之撤銷（民法第74條）
依民法第74條規定，法律行為係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。本案中，母親因負有貸款債務且面臨手足施壓須於三年內清償否則放棄持分之壓力，在未經專業鑑價之情況下，以明顯低於市價之六折價格出售持分，此種情形符合「乘他人急迫」之要件。最高法院51年台上字第3328號判例指出，所謂顯失公平，應就當事人之地位、經濟狀態、交易經驗及給付與對待給付之間之差額等情形綜合判斷。本件若經鑑價確認實際價值與成交價差距懸殊，當事人得向法院聲請撤銷該買賣行為或請求法院酌減給付至合理價額。惟須注意，民法第74條之除斥期間為自法律行為後一年內行使，若已逾一年，此一請求權即告消滅。

（2）詐欺撤銷之可能性（民法第92條）
若手足於交易過程中故意隱匿不動產之真實價值，或以不實資訊誘使母親同意低價出售，即可能構成民法第92條所定之詐欺。依同法第93條規定，因被詐欺而為意思表示者，自發見詐欺後一年內得撤銷之。當事人近期始發現公告地價紀錄顯示不動產價值逾1,000萬元，若能證明手足有積極之欺罔行為或消極之隱匿重要交易資訊，即可主張撤銷。然須舉證證明手足於締約時確有詐欺之故意及行為，實務上舉證責任在主張詐欺之一方。此外，即便契約未經公證，依我國民法，不動產買賣契約為諾成契約，不以公證為生效要件，惟未公證之契約在證據力上較為薄弱，對當事人主張撤銷反而可能有利。

五、結論與建議

結論：本案母親之不動產持分買賣交易存在顯失公平之高度可能性，當事人得依民法第74條聲請法院撤銷該法律行為或減輕給付，亦得依第92條主張因詐欺撤銷意思表示。惟兩者均有除斥期間之限制，當事人應儘速採取法律行動。

1. 委託不動產估價師進行正式鑑價：取得專業鑑價報告以確認該不動產持分之合理市價，作為證明交易顯失公平之關鍵證據。
2. 蒐集交易過程之相關證據：保全買賣契約書、匯款紀錄、通訊紀錄等，以證明手足施壓及低價收購之經過。
3. 確認除斥期間是否屆滿：民法第74條之撤銷權自法律行為後一年內行使；第92條詐欺撤銷權自發現詐欺後一年內行使，當事人應立即確認期間是否仍未屆滿。
4. 調取公告地價及實價登錄資料：向地政機關申請公告地價紀錄及鄰近不動產實價登錄資料，佐證交易價格明顯偏低。
5. 向法院提起撤銷或減輕給付之訴：依民法第74條向管轄法院提起形成之訴，請求撤銷該買賣行為或減輕母親之給付義務。
6. 評估是否一併請求返還不動產持分：若契約經撤銷，依不當得利規定請求對方返還已移轉之持分登記，同時返還已收取之價金。
7. 委任專業律師處理：本案涉及暴利行為撤銷、詐欺撤銷及不動產登記回復等複雜法律問題，建議委任不動產專業律師協助評估訴訟策略。