房仲未告知租屋為違建之法律責任與承租人權益分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人透過房仲公司承租房屋，已居住一段時間。後因欲申請租屋補助，需提供房屋權狀，向房仲詢問後始知所租房屋為違章建築，無合法地址，無法申請補助。當事人發現租約上所載地址為虛構，自始即不知該屋為違建。當事人質疑房仲於簽約時是否有義務主動告知違建事實，並希望了解可採取之法律救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房仲業者於仲介租賃時是否有義務主動告知房屋為違建之事實？
• 租約上載明虛構地址，是否構成詐欺或意思表示錯誤？
• 承租人得否以物之瑕疵或意思表示瑕疵解除或撤銷租賃契約？
• 房仲公司及房東各應負何種法律責任？
• 違建出租是否違反行政法規，承租人可否向主管機關檢舉？

三、相關法條

• 民法第92條 — 因詐欺而為之意思表示得撤銷
• 民法第88條 — 意思表示錯誤之撤銷
• 民法第184條 — 侵權行為之損害賠償
• 民法第423條 — 出租人交付合於使用之租賃物義務
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失之租金減少及終止
• 土地法第97條之1 — 城市房屋租賃之規範

四、法律分析

不動產經紀業管理條例第23條明定，經紀業或經紀人員不得有隱瞞重要交易資訊之行為。房屋是否為合法建物、有無使用執照及合法地址，均屬影響承租人決定是否承租之重要資訊。房仲未主動告知房屋為違建，已違反其據實告知義務，依同條例第29條，主管機關得對其處以罰鍰並令限期改善。

就民事責任而言，房仲隱瞞違建事實，致當事人陷於錯誤而簽訂租約，當事人得依民法第92條主張受詐欺而撤銷意思表示。撤銷後，租賃契約溯及失效，當事人得請求返還已付之全部租金及押金。退步言之，縱非構成詐欺，當事人亦得主張對租賃物之性質有錯誤認識（以為係合法建物），依民法第88條撤銷意思表示。惟須注意一年除斥期間之限制。

此外，違章建築出租後若遭主管機關查報拆除，承租人將面臨無處可住之困境。出租人明知為違建而出租，未告知此重大瑕疵，依民法第423條已未盡交付合於約定使用狀態租賃物之義務。承租人亦得依民法第227條不完全給付之規定，主張出租人應負損害賠償責任，賠償範圍包括搬遷費用、新租屋之仲介費用差價、無法申請租屋補助之損失等。

房仲公司對其經紀人員之違規行為，依不動產經紀業管理條例第26條亦應負連帶賠償責任。當事人可同時向房東及房仲公司請求賠償，二者負連帶責任。此外，租約上使用虛構地址，涉嫌使公眾誤信之行為，當事人亦可考慮向地方政府建管處及消費者保護官檢舉。

五、結論與建議

結論：房仲未告知房屋為違建且使用虛構地址，已違反據實告知義務。承租人得撤銷租約請求返還租金押金，並向房仲及房東請求損害賠償。違建出租涉及公共安全，亦可向主管機關檢舉。

1. 蒐集租約影本、房仲名片、付款收據及與房仲之對話紀錄，保全相關證據。
2. 以存證信函向房仲公司及房東表明撤銷租約之意思表示，並請求返還全部已付租金及押金。
3. 向縣市政府建管處檢舉違建出租，促使主管機關依法處理。
4. 向消費者保護官申訴房仲業者隱瞞重要交易資訊之違規行為。
5. 計算因此所受之損害金額（搬遷費、租屋補助損失等），向房仲公司及房東請求賠償。
6. 若協商不成，向鄉鎮市區公所聲請調解或提起民事訴訟。
7. 日後租屋時，要求房仲提供房屋權狀影本及使用執照，確認建物合法性後再簽約。