店面租賃房東口頭承諾與實際不符之解約退費法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某年七月底承租一間分租店面，簽訂兩年租約並繳納兩個月押金及一個月租金，八月為裝修期。房東於簽約前口頭承諾該分租區域可另設獨立出入口，若不行亦可使用整棟建築之大門進出。然經設計師評估後發現無法另設出入口，而房東又改口表示使用大門須按比例收費。此外，店面前方停車格房東稱可申請取消，但經里長確認房東早已知悉該停車格無法取消。當事人因房東種種不實承諾而不願繼續承租，欲解約並請求退還已付費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東簽約前之口頭承諾是否構成契約內容之一部？
• 房東明知條件無法實現仍以口頭承諾誘使簽約，是否構成詐欺？
• 承租人得否以房東不實承諾為由解除或撤銷租約？
• 裝修期間尚未正式營業，解約時可否請求全額退還押金及租金？
• 承租人已投入之裝修費用可否向房東求償？

三、相關法條

• 民法第92條 — 因詐欺所為之意思表示得撤銷
• 民法第93條 — 撤銷權之除斥期間（知悉後一年內）
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人致給付不能之賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第423條 — 出租人應以合於約定使用狀態交付租賃物
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

房東於簽約前所為之口頭承諾，若係關於租賃物使用之重要條件（如出入口之設置、停車格之取消），應認定為契約內容之一部。最高法院18年上字第1727號判例指出，契約之成立不以書面為限，當事人口頭之約定亦構成契約之內容。本案房東口頭承諾可另設出入口及取消停車格，該承諾已成為當事人決定承租之重要考量因素，屬契約內容之一部。

進一步分析，房東明知停車格無法取消（里長已告知），仍向當事人謊稱可以申請取消，此舉已構成民法第92條之詐欺行為。所謂詐欺，係指故意以不實之事使他人陷於錯誤而為意思表示。房東故意隱瞞真實情形並為不實陳述，致當事人誤信條件可行而簽約，當事人得於知悉受詐欺後一年內撤銷其意思表示。撤銷後，租賃契約溯及失效，房東應返還全部已收取之押金及租金。

即使不構成詐欺，房東未能提供合於口頭約定使用狀態之租賃物（無獨立出入口、前方有停車格阻礙營業），已違反民法第423條之義務。當事人得主張出租人不完全給付，依民法第227條請求損害賠償，並得依民法第254條之法理終止租約。裝修期為整個八月份，若當事人於裝修期間即發現問題並主張解約，因尚未實際營業使用，退還全額租金及押金之主張更具正當性。

至於當事人已投入之裝修費用，因係基於信賴房東承諾而支出，若契約經撤銷或解除，該費用即為當事人所受之信賴利益損害，得依民法第184條侵權行為或第227條不完全給付之加害給付，向房東請求賠償。建議保留所有裝修之發票、收據及施工照片作為求償證據。

五、結論與建議

結論：房東明知條件無法實現仍以口頭承諾誘使簽約，構成詐欺，承租人得撤銷租約請求返還押金及租金全額，並就已支出之裝修費用請求損害賠償。

1. 蒐集房東口頭承諾之證據，包括與房東之通訊紀錄、設計師評估報告、里長之證詞或書面說明。
2. 以存證信函向房東表明撤銷租約之意思表示，載明受詐欺之具體事實，並請求返還押金及租金。
3. 保留裝修費用之所有發票、收據、施工合約及現場照片，作為損害賠償之證據。
4. 計算總損害金額，包含押金、租金、裝修費用及其他因此所生之支出。
5. 若房東拒絕返還，向鄉鎮市區公所聲請調解，調解不成再提起民事訴訟。
6. 注意撤銷權之除斥期間為知悉受詐欺後一年，應儘速行使權利。
7. 諮詢專業律師評估最佳之請求權基礎及訴訟策略。