購買農地通行共有道路之通行權保障與法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人擬購買一筆農地，惟該農地前方道路係由周邊數位農地地主共同持分所有，當事人本身並非該道路之共有人。賣方於買賣合約中載明將通行權讓與當事人使用，並表示會經代書辦理公證。當事人擔憂日後其他道路共有人可能阻礙其通行，故欲了解僅取得通行權約定是否已足夠保障，抑或應同時購買道路持分以確保權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買賣契約中約定之通行權是否具有物權效力，能否對抗道路其他共有人？
• 當事人是否應取得道路土地之共有持分，以獲得物權層次之通行保障？
• 若該農地屬袋地，當事人是否得依民法第787條主張袋地通行權？
• 通行權之公證是否足以強化其對抗第三人之效力？
• 設定不動產役權（地役權）登記是否為較佳之保障方式？

三、相關法條

• 民法第787條 — 袋地通行權之規定
• 民法第788條 — 通行權應擇損害最少之方法
• 民法第851條 — 不動產役權之定義
• 民法第826條之1 — 共有物分管契約之效力
• 土地法第34條之1 — 共有土地處分之規定
• 土地登記規則第155條之1 — 不動產役權登記

四、法律分析

買賣契約中賣方所約定之通行權，其性質屬債權契約，僅於契約當事人間具有拘束力，無法對抗道路土地之其他共有人。即使經公證，公證僅賦予該契約具有執行力，不能改變其債權性質，仍無法對抗第三人。因此，若道路共有人日後設置障礙阻止通行，當事人依該契約無法直接對道路共有人主張權利。

較為穩妥之保障方式有二：其一為取得道路土地之共有持分，成為道路土地之共有人後即享有使用該道路之物權基礎，縱使其他共有人不同意，亦不得禁止當事人使用道路。最高法院98年度台上字第1701號判決指出，共有人對共有物之全部有使用收益之權。其二為與全體道路共有人協議設定不動產役權（地役權），依民法第851條規定辦理登記後，即取得物權效力，得對抗任何第三人。

此外，若該農地確屬袋地（即與公路無適宜之聯絡），當事人得依民法第787條主張袋地通行權，此為法定物權，無須道路所有人同意，但通行方式應擇損害最少之方法，且須支付償金。惟袋地通行權之主張須以土地確實無其他適宜聯外通路為前提，實務上法院會審慎認定。

綜合評估，建議當事人優先考慮購買道路持分，此方式最為直接且保障最為完善。若賣方或道路共有人願意配合，亦可設定不動產役權登記。單純仰賴契約約定之通行權，在法律保障上較為薄弱。

五、結論與建議

結論：買賣契約中之通行權約定屬債權性質，無法對抗道路其他共有人，保障力不足。當事人應優先考慮取得道路持分或設定不動產役權登記，以獲得物權層次之通行保障。

1. 向賣方要求一併出售道路土地之共有持分，即使僅一坪亦可取得共有人地位，確保通行權利。
2. 購地前先至地政事務所調閱道路土地之登記謄本，確認共有人數及各持分比例。
3. 若無法取得道路持分，應與全體道路共有人協商設定不動產役權（地役權），並辦理登記。
4. 確認該農地是否符合袋地之定義，若屬袋地則可依法主張通行權作為最後保障手段。
5. 委託專業地政士（代書）協助審閱買賣契約，確保通行權條款之完整性與可執行性。
6. 於買賣契約中明定若通行權未能依約取得，買方得解除契約之條款，以保障自身權益。
7. 諮詢專業律師評估整體交易風險，確認各項法律文件之周延性。