問題119：土地共有人間之不當得利計算

一、問題／事實整理

某當事人擁有某筆土地上建物之100%所有權，但僅持有該土地50%之持分。其他土地共有人對當事人提出不當得利之請求，主張當事人使用超過其持分比例之土地面積，應返還相當於租金之不當得利。雙方對於計算基準產生爭議：對方以「公告地價」計算不當得利金額，當事人則認為應以「申報地價」為計算基準。當事人欲確認：(1)申報地價是否即為地價稅單上所載之價格？(2)同一地號、持分相同之共有人，申報地價是否必然相同？(3)計算建物佔用土地面積時，應先以建物全部面積計算，再乘以50%土地持分比例，此計算方式是否正確？（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 土地共有人間之不當得利計算，應以「公告地價」或「申報地價」為基準？法律依據為何？
• 申報地價與地價稅單上所載地價之關係為何？如何查詢正確之申報地價？
• 同一地號土地之共有人，其申報地價是否必然相同？各共有人得否個別申報不同地價？
• 不當得利之計算中，建物佔用土地面積應如何認定？是否應以建物實際佔地面積乘以超出持分之比例計算？
• 土地法第105條準用第97條所定租金上限（申報地價年息百分之十），對不當得利之計算有何影響？

三、相關法條

• 民法第179條 — 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
• 土地法第97條 — 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。
• 土地法第105條 — 第97條之規定於租用基地建築房屋準用之。
• 土地法第148條 — 土地所有權人應申報地價，未申報者以公告地價百分之八十為其申報地價。
• 民法第818條 — 各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。
• 民法第820條 — 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

四、法律分析

（1）不當得利計算基準：申報地價而非公告地價
依最高法院歷來之見解（如最高法院68年台上字第3071號判例），土地共有人超過其應有部分使用共有土地時，他共有人得依民法第179條請求返還相當於租金之不當得利。而租金之計算上限，依土地法第105條準用第97條之規定，應以土地「申報地價」年息百分之十為限，而非以「公告地價」為準。因此，對方以公告地價計算不當得利金額，於法尚有未合。申報地價通常為公告地價之百分之八十（未主動申報者之法定預設值），故以申報地價計算之金額會低於以公告地價計算者。實務上法院多以申報地價年息百分之五至百分之十之間，依個案具體情形酌定相當於租金之不當得利金額。

（2）申報地價之查詢與建物佔地面積之計算
關於申報地價是否即為地價稅單上之價格：地價稅單上所載者通常為「課稅地價」，其計算方式為申報地價乘以持分面積，再依稅率計算稅額。因此，地價稅單上之單位地價即為該筆土地之申報地價，但建議仍以地政事務所之地價資料為準。關於同一地號共有人之申報地價是否相同，如前所述，各共有人得個別申報不同地價，但實務上多數未主動申報，故通常相同。至於建物佔地面積之計算，實務上不當得利之計算方式為：建物實際佔用之土地面積（即建物之投影面積或地面層面積），乘以超出持分之比例（即佔用面積中超過自身持分比例之部分），再以該面積乘以申報地價及年息比例。當事人所述先算建物全部面積再乘以50%持分比例之方式，概念上方向正確，但應更精確地以「建物實際佔用土地面積」乘以「超出持分之比例（50%）」計算超額使用之土地面積，再據以計算不當得利金額。

五、結論與建議

不當得利之計算應以「申報地價」而非「公告地價」為基準，對方之計算方式於法不合。建物佔地面積之計算應以建物實際佔用土地面積，乘以超出持分之比例為之。

1. 查詢正確申報地價：至地政事務所申請地價資料或土地登記謄本，確認該筆土地各共有人之實際申報地價。
2. 確認建物實際佔地面積：依建物測量成果圖或建物登記謄本，確認建物地面層之實際佔用土地面積。
3. 重新計算不當得利金額：以正確之申報地價及建物佔地面積，重新計算相當於租金之不當得利金額，並與對方之計算結果比對。
4. 援引實務見解抗辯：於訴訟中援引最高法院相關判例，主張應以申報地價為計算基準，並請求法院依個案情形酌定合理之年息比例。
5. 考量協商分割共有物：長期之不當得利爭議可透過協議分割或裁判分割共有物，從根本解決共有關係之使用爭議。
6. 諮詢專業律師：不當得利之計算涉及複雜之法律與事實認定，建議委任熟悉不動產法律之律師協助處理。