問題118：共有土地之申報地價問題

一、問題／事實整理

多人共同擁有同一地號之土地，當事人欲了解：同一地號土地之所有共有人，其申報地價是否均為相同？亦即，共有人間之申報地價是否會因個別申報而有所不同，抑或同一筆土地僅有單一之申報地價？（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 共有土地之申報地價，是以「筆」為單位統一認定，抑或各共有人得個別申報不同之地價？
• 土地所有權人未於規定期限內申報地價時，其法律效果為何？
• 申報地價與公告地價之關係為何？申報地價之上下限規定如何？

三、相關法條

• 土地法第148條 — 土地所有權人應於地價公告後申報地價，未申報者以公告地價百分之八十為其申報地價。
• 土地法第150條 — 地價申報之程序與相關規定。
• 平均地權條例第16條 — 規定地價後土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。
• 平均地權條例第14條 — 規定地價之程序，直轄市或縣市政府每二年重新規定地價一次。
• 土地法第169條 — 地價稅之課徵基準以申報地價為依據。

四、法律分析

（1）申報地價之制度說明
依平均地權條例第16條及土地法第148條之規定，土地所有權人應於公告地價後之一定期間內向主管機關申報地價。申報地價係以「土地所有權人」為單位，而非以「土地筆」為單位。換言之，同一地號之土地若有多位共有人，各共有人得就其持分分別申報地價。因此，理論上同一地號土地之各共有人可能因個別申報之差異而有不同之申報地價。

（2）實務上之常見情形
然而，在實務運作上，多數共有人往往未於規定期間內主動申報地價，依法以公告地價百分之八十作為其申報地價。因此，同一地號土地之各共有人之申報地價通常是相同的，即公告地價之百分之八十。惟若有共有人於規定期間內主動申報較高或較低之地價（但不得超過公告地價百分之一百二十），則該共有人之申報地價即可能與其他未申報之共有人不同。申報地價主要作為地價稅之課稅基準，各共有人之地價稅係按其申報地價乘以持分面積計算。此外，申報地價亦為計算土地增值稅之前次移轉現值調整、不當得利計算等之重要參考依據。因此，共有人應注意自身之申報地價為何，必要時可向地政事務所查詢確認。

五、結論與建議

同一地號共有土地之各共有人，申報地價「不一定」相同。各共有人得個別申報地價，惟實務上多數人未主動申報，故通常以公告地價百分之八十為其申報地價，結果上多為相同。

1. 向地政事務所查詢：至土地所在地之地政事務所申請土地登記謄本或地價資料，確認各共有人之申報地價。
2. 注意申報期間：政府每二年重新規定地價一次，屆時應留意公告期間，評估是否需要主動申報地價。
3. 了解申報上下限：申報地價不得低於公告地價之百分之八十，亦不得超過公告地價之百分之一百二十，超過上限者以上限為準，未達下限者以下限為準。
4. 評估地價稅影響：申報地價之高低直接影響地價稅之稅額，共有人可視自身稅務規劃決定是否主動申報。
5. 共有人間之協調：若涉及不當得利或其他法律爭議之計算，應先確認各共有人之實際申報地價，避免計算基準之爭議。