問題120：房客違法被逮捕且無法聯繫承租人或保證人

一、問題／事實整理

某房東接獲鄰居通知，得知其房客遭執法人員強制帶走。房東向轄區派出所查詢，派出所表示並無相關案件紀錄。房東發現租屋處門鎖遭破壞，經警方調閱大樓監視器後，確認房客係遭執法人員帶走並遭查扣電腦設備。房東欲終止租約，惟因房客之通訊設備已遭查扣而無法聯繫房客本人，且亦無法聯繫租賃契約上記載之保證人。房東欲了解：(1)警方表示此為民事案件而非刑事案件不予受理報案，房東是否只能被動等待？(2)契約上載有保證人地址，房東可否直接前往保證人住所要求終止契約？(3)房東是否可能因房客之違法行為而突然收到相關法律責任通知？（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 房客遭執法機關帶走且無法聯繫時，房東終止租約之意思表示應如何合法送達？
• 門鎖遭破壞之情形，房東得否就毀損部分向房客或保證人主張損害賠償？
• 房東對於房客在租賃物內之違法行為，是否可能負擔連帶責任或其他法律風險？
• 房東欲終止租約之法定事由為何？房客遭逮捕而無法使用租賃物是否構成終止事由？
• 保證人之保證責任範圍為何？房東得否向保證人主張終止租約及相關損害賠償？

三、相關法條

• 民法第440條 — 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告，逾期不支付得終止契約。
• 民法第450條 — 租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。
• 民法第432條 — 承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，違反者應負損害賠償責任。
• 民法第739條 — 保證人於主債務人不履行債務時，由保證人代負履行責任。
• 民事訴訟法第149條 — 對於當事人之送達，如不能依法為之者，得為公示送達。
• 民法第97條 — 意思表示之通知達到相對人時始生效力，相對人所在不明者得依法為公示送達。
• 民法第438條 — 承租人應依約定方法使用租賃物，違反者出租人得終止契約。

四、法律分析

（1）終止租約之意思表示送達與保證人之責任
房東欲終止租約，須將終止之意思表示合法送達承租人。由於房客目前無法聯繫，房東可嘗試以存證信函寄送至租賃契約所載之房客戶籍地址或最後已知地址。若存證信函經郵局投遞仍無法送達，房東可考慮向法院聲請公示送達。另一方面，租賃契約上載有保證人之地址，房東得以存證信函通知保證人有關房客之狀況，並告知擬終止租約之意思。惟須注意，保證人之保證責任範圍通常限於承租人之租金債務及損害賠償義務，保證人並非租約之當事人，故房東不能與保證人「終止租約」，而是應向承租人（房客）為終止之意思表示，再向保證人請求代負清償責任。房東得依契約約定之保證人地址前往聯繫，但應注意方式之合理性，避免衍生不必要之糾紛。

（2）房東之法律風險與門鎖毀損之處理
關於房東是否可能因房客之違法行為而負連帶責任，原則上房東對於承租人在租賃物內之行為並無監督義務，除非房東明知房客從事違法活動而仍容許或協助，否則不會因房客之犯罪行為而負擔法律責任。若租賃物係因房客之違法行為而遭檢調搜索，房東作為房屋所有權人，可能會被通知到場或接受詢問，但此為協助調查之性質，非被追究責任。關於門鎖遭破壞之部分，若係執法機關依法搜索而造成之毀損，房東得向執法機關確認是否有補償機制；若係房客之行為所致，則可自押金中扣抵修繕費用或向房客（及保證人）請求損害賠償。在目前房客無法聯繫之情形下，房東應先自行修繕門鎖以確保房屋安全，並保留修繕費用之收據作為日後請求賠償之憑證。房東亦應就房屋內部現況拍照存證，以利日後主張權利。

五、結論與建議

房東原則上不會因房客之違法行為而負擔法律責任。房東應透過合法程序送達終止租約之意思表示，並向保證人主張相關清償責任。

1. 以存證信函通知房客及保證人：同時寄送存證信函至房客之戶籍地址（或租約所載地址）及保證人之地址，載明終止租約之意思表示、理由及後續處理方式。
2. 立即修繕門鎖：為確保房屋安全，應儘速修繕遭破壞之門鎖，並保留修繕收據及施工前後照片。
3. 拍照記錄房屋現況：詳細拍攝房屋內部及外部之現況，包含門鎖毀損、房客遺留物品等，作為日後請求損害賠償之證據。
4. 向執法機關查詢案情進展：持房屋所有權狀及租賃契約，向相關執法機關（如地檢署、調查站）查詢案件資訊，了解房客之狀況及預計何時得以聯繫。
5. 前往保證人住所聯繫：依契約所載之保證人地址，以合理方式前往聯繫保證人，告知租賃狀況並請其協助處理後續事宜。
6. 必要時聲請法院公示送達：若存證信函無法送達房客，得向法院聲請公示送達終止租約之意思表示，於公示送達生效後即產生終止之效力。
7. 諮詢專業律師：本案涉及租賃終止、保證責任、刑事偵查等多重法律問題，建議儘速諮詢熟悉不動產及訴訟實務之律師，以妥善保障自身權益。