連棟公寓頂樓遭鄰棟住戶占用放置盆栽之排除與救濟途徑

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於未設管委會之老舊連棟公寓，該建築為一排六棟，每兩棟共用一個樓梯，六棟頂樓相互連通。近年來某棟住戶陸續在當事人所屬棟別之頂樓私自放置超過30個大小花盆種植植物，不僅占用頂樓公共空間，亦令人擔心影響頂樓防漏及排水功能。當事人欲瞭解跨棟使用頂樓之合法性、該占用行為之違法性，以及可循何種途徑要求停止占用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 連棟公寓各棟住戶是否有權跨棟使用其他棟別之頂樓空間？
• 在頂樓共用空間放置超過30盆盆栽是否已逾越通常使用方法？
• 大量盆栽可能影響頂樓防漏排水功能，是否構成對共用部分之損害？
• 未設管委會之情況下，個別住戶得否獨立行使排除侵害請求權？
• 行政檢舉與民事訴訟應如何選擇及搭配運用？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之排除侵害請求權
• 民法第821條 — 各共有人得為全體共有人之利益為保存行為
• 公寓大廈管理條例第9條 — 共用部分之使用應依設置目的
• 公寓大廈管理條例第16條 — 住戶不得於共用部分堆置雜物
• 公寓大廈管理條例第49條 — 違反第16條之罰鍰
• 民法第818條 — 共有物之使用收益
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

連棟公寓之頂樓平台依公寓大廈管理條例第3條及建物登記資料之記載，通常屬於全體區分所有權人之共用部分。若六棟頂樓互通且未有分管契約，則各棟住戶原則上均得使用全部頂樓空間，但須依公寓大廈管理條例第9條規定，按其設置目的及通常使用方法使用，不得為排他性之占用。最高法院98年度台上字第633號判決指出，共用部分之使用應符合全體共有人之利益，不得由個別住戶獨占。

某棟住戶跨棟在他棟頂樓放置超過30盆盆栽，已明顯逾越通常使用方法，構成對共用部分之排他性占用。大量盆栽之重量及澆灌水分可能損害頂樓防水層，影響排水功能，進而導致其他住戶之漏水損害。依民法第821條規定，各共有人就共有物之全部有使用收益之權，且得為全體共有人之利益，對第三人之侵害行為請求排除。因此，當事人無需全體住戶同意，即得獨立對占用者主張排除侵害。

在救濟途徑方面，建議採行政檢舉與民事程序雙軌並進。行政面可依公寓大廈管理條例第16條向當地工務局檢舉，主管機關得處四萬元以上二十萬元以下罰鍰。民事面則可先向區公所聲請調解，調解不成再向法院提起排除侵害之訴。若盆栽已造成實際漏水損害，另得依民法第184條請求損害賠償。

五、結論與建議

結論：他棟住戶跨棟在頂樓大量放置盆栽已逾越共用部分之通常使用方法，構成排他性占用。當事人得依民法第767條及第821條請求排除侵害，亦得依公寓大廈管理條例向主管機關檢舉開罰。

1. 蒐集頂樓遭占用之照片及影片，詳細記錄盆栽數量、種類、占用面積及日期。
2. 先以書面通知該住戶自行清除盆栽，並設定合理期限（如14日內）。
3. 若大量盆栽已影響防水層或排水功能，委請專業人員檢測並取得報告作為證據。
4. 向當地工務局或建管處依公寓大廈管理條例第16條提出書面檢舉。
5. 同時向區公所聲請調解，嘗試以非訟方式解決爭議。
6. 調解不成則委任律師向法院提起排除侵害之訴，必要時併請求損害賠償。
7. 長遠而言，建議召集區分所有權人會議制定頂樓使用規約，明確規範共用空間之使用方式。