租屋換房重新簽約之押金處理與法律權益分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為某租屋處之房客，因隔壁房客即將搬離，房東詢問當事人是否願意換至隔壁房間並重新簽訂租賃契約。新房間月租金為5,500元，房東要求重新收取兩個月押金共11,000元。然而當事人於原房間已繳納押金4,500元，希望以舊押金抵充新押金之一部分，僅補繳差額即可，但房東堅持須全額重新繳交。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 同一房東旗下換房重新簽約時，原房間之押金是否應先退還？
• 房東要求重新收取全額押金而不退還舊押金，是否違反土地法第99條押金上限規定？
• 房客得否主張以舊押金抵充新押金之一部分，僅補繳差額？
• 若房東拒絕退還舊押金或拒絕以差額方式處理，房客有何法律救濟途徑？

三、相關法條

• 土地法第99條 — 押金（擔保金）不得超過二個月租金
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第450條 — 租賃契約之終止
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第334條 — 互負債務之抵銷

四、法律分析

依土地法第99條規定，擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額。就新房間而言，房東收取之押金上限為11,000元（5,500元 x 2個月），此部分合法。然而，原房間之租賃契約既因換房而終止，依契約法理，房東應於原契約終止並完成點交後退還原押金4,500元（扣除應扣項目後）。

房東同時持有新舊兩筆押金之情形，就舊押金部分因原租賃關係已終止，房東繼續持有即構成民法第179條之不當得利。房客得主張依民法第334條規定，以應退還之舊押金4,500元與新押金11,000元互為抵銷，僅須補繳差額6,500元。實務上，最高法院70年台上字第2221號判例亦肯認，租賃關係終止後出租人應返還押金之義務。

若房東堅持不退還舊押金且要求全額繳交新押金，房客可先以書面方式主張抵銷權，並表明僅願補繳差額。若房東仍拒絕，房客得向鄉鎮市區公所聲請調解，或向法院提起返還不當得利之訴。建議在換房前先與房東書面確認押金處理方式，避免日後爭議。

五、結論與建議

結論：換房重新簽約時，原租約終止後房東應退還舊押金，房客得主張以舊押金抵充新押金之一部分，僅補繳差額6,500元。房東若同時收取新舊兩筆押金而不退還舊押金，就舊押金部分構成不當得利。

1. 與房東書面確認原房間之點交事宜及舊押金之退還或抵充方式。
2. 以書面（如簡訊或電子郵件）向房東表達希望以舊押金抵充新押金差額之意願，保留證據。
3. 簽訂新租約時，於契約中明確載明舊押金之處理方式（抵充或退還）。
4. 確認新租約之押金總額未超過土地法第99條規定之二個月租金上限。
5. 若房東拒絕合理處理押金問題，可向當地鄉鎮市區公所聲請調解。
6. 建議諮詢專業律師評估個案情況，必要時提起民事訴訟請求返還不當得利。