中古屋買賣隱瞞漏水瑕疵之鑑定配合義務與求償分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購入中古屋入住兩個月後，經樓上鄰居告知，前屋主曾向法院寄發存證信函要求鄰居處理漏水問題，但前屋主在買賣過程中聲稱房屋無漏水情形。目前樓上鄰居已聲請法院派員至當事人家中鑑定漏水問題。當事人希望瞭解是否必須配合鑑定、鑑定費用之歸屬，以及若確認漏水瑕疵應如何向前屋主求償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 法院囑託鑑定漏水時，房屋現所有人是否有配合鑑定之義務？不配合之法律後果為何？
• 前屋主於買賣時隱瞞漏水事實，是否構成物之瑕疵擔保責任？
• 若鑑定結果確認漏水已由前屋主修復完畢，買方是否仍有損害賠償請求權？
• 漏水鑑定費用應由何方負擔？

三、相關法條

• 民法第354條 — 出賣人之物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人之減少價金請求權
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保權利行使之除斥期間
• 民事訴訟法第367條 — 當事人之勘驗配合義務
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

就配合鑑定之義務而言，若樓上鄰居係透過法院聲請勘驗或鑑定，依民事訴訟法相關規定，法院得命當事人或第三人提出必要之文書物件或容許勘驗。若不配合法院之鑑定要求，法院得為不利於不配合方之認定，甚至得依強制執行法處以罰鍰。因此，建議當事人配合法院之鑑定程序，以避免不利之法律後果。

就對前屋主之求償權而言，前屋主曾寄發存證信函向鄰居反映漏水問題，顯然知悉漏水事實，卻於買賣時聲稱無漏水，此行為構成民法第360條所稱「故意不告知瑕疵」。依最高法院102年度台上字第1264號判決意旨，出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得不解除契約而直接請求損害賠償。買方應於發現瑕疵後六個月內或交付後五年內行使權利，逾期消滅。

若鑑定結果顯示漏水問題已由前屋主修復完畢且目前無漏水情形，則買方較難主張有實際損害。惟若修復不完全或仍有潛在風險，買方仍得依物之瑕疵擔保或不完全給付規定主張權利。至於鑑定費用，依民事訴訟法規定，訴訟費用由敗訴方負擔，鑑定費屬訴訟費用之一部分。若非訟程序，則依各方協議或法院裁定分擔。

五、結論與建議

結論：法院要求之鑑定應予配合，否則可能遭受不利認定。前屋主隱瞞漏水事實構成故意不告知瑕疵，買方得依民法第360條請求損害賠償。權利行使應注意除斥期間，及時主張。

1. 配合法院之漏水鑑定程序，並全程在場了解鑑定過程及結果。
2. 向社區管委會調取前屋主寄發之存證信函副本，作為其知悉漏水之重要證據。
3. 向仲介公司調取買賣時之不動產說明書，確認前屋主是否於其中勾選「無漏水」。
4. 若鑑定確認有漏水瑕疵，應於發現後六個月內以存證信函向前屋主主張物之瑕疵擔保責任。
5. 保留所有修繕費用單據，作為日後請求損害賠償之依據。
6. 委任專業律師評估是否同時對前屋主及仲介公司提起訴訟，求償範圍包含修繕費用及價差損失。