土地買賣價款指定匯入第三人帳戶之法律風險分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人出售一筆土地，買方將以匯款方式支付價款。當事人因先前有向友人借款之債務，欲指定買方將價款直接匯入友人帳戶以清償借款。此外，當事人為中低收入戶，擔心價款匯入自己帳戶後將影響中低收入資格之認定，因此希望藉由指定他人帳戶收款方式避免影響年度總所得之計算。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 土地買賣價款得否約定匯入出賣人以外之第三人帳戶？其法律依據為何？
• 價款未匯入出賣人帳戶，是否影響土地增值稅及所得稅之課徵？
• 以此方式規避中低收入戶資格審查，是否構成社會救助法上之違法行為？
• 國稅局是否仍得透過財產清冊異動追查該筆土地交易所得？

三、相關法條

• 民法第269條 — 利益第三人契約
• 民法第321條 — 向第三人為給付之清償
• 土地法第73條 — 土地移轉登記
• 所得稅法第4條 — 免納所得稅之所得（土地交易所得）
• 土地稅法第28條 — 土地增值稅之課徵
• 社會救助法第5條 — 中低收入戶之認定標準

四、法律分析

就契約自由原則而言，買賣雙方得約定將價款匯入出賣人指定之第三人帳戶。此做法在法律上可解釋為民法第321條之指示給付，亦即債務人（買方）依債權人（出賣人）之指示，向第三人為清償，此並不違反強制規定，原則上合法可行。然而，此約定僅涉及價款之給付方式，不影響買賣契約本身之效力及各項稅捐義務。

就稅務層面而言，土地所有權移轉時，地政機關會通報國稅局，財產清冊將記載土地移轉紀錄。依土地稅法規定，土地增值稅係以土地公告現值之漲價數額為課稅基礎，不因價款匯入何人帳戶而有不同。此外，依所得稅法第4條第1項第16款規定，個人出售土地之所得雖免徵所得稅，但自房地合一稅制實施後，符合一定條件之土地交易仍需課徵房地合一稅，國稅局仍可透過財產異動資料追查。

最值得注意者為中低收入戶資格之影響。依社會救助法第5條規定，中低收入戶之認定係以家庭總收入及動產、不動產為計算基準。土地出售後不動產減少，但若國稅局或社政機關查知交易事實，仍可能將該筆所得納入審查。刻意將款項匯入他人帳戶以規避資格審查，恐涉及詐領社會福利之疑慮，情節嚴重者可能遭追繳已領取之補助並另負法律責任。

五、結論與建議

結論：指定買方將土地價款匯入第三人帳戶在契約法上原則可行，但無法規避稅捐義務，且可能影響中低收入戶資格之合法維持。國稅局透過財產清冊異動仍可追查交易事實，不宜心存僥倖。

1. 與買方事先書面約定價款匯入指定帳戶，並取得買方之同意書面文件。
2. 同時與債權人（友人）確認以此方式清償借款，並簽署書面清償證明。
3. 向國稅局諮詢本次土地交易之稅務義務，包含土地增值稅及是否適用房地合一稅。
4. 向當地社會局諮詢土地出售後對中低收入戶資格之具體影響，避免違法風險。
5. 評估是否有合法之稅務減免方案，如自用住宅用地優惠稅率等。
6. 建議委任地政士或律師協助辦理土地移轉登記及相關稅務申報事宜。