舊公寓未設管委會之公寓大廈管理條例適用範圍分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於五層樓之舊公寓，該公寓並未設立管理委員會。近年來發現有住戶任意在頂樓公共空間放置花盆、椅子等私人物品，占用共用空間。當事人欲瞭解是否可依公寓大廈管理條例第16條第2項之規定，向政府機關檢舉並要求該住戶改善或接受處罰，以及未設管委會是否影響該條例之適用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 未設立管理委員會之舊公寓是否仍適用公寓大廈管理條例？
• 住戶在頂樓共用空間放置花盆等私人物品，是否違反公寓大廈管理條例第16條第2項？
• 未設管委會之情況下，應由何人向主管機關提出檢舉？
• 主管機關得否對違規住戶直接開罰？其處罰程序為何？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第16條 — 住戶不得於共用部分堆置雜物
• 公寓大廈管理條例第49條 — 違反第16條之罰則
• 公寓大廈管理條例第3條 — 公寓大廈之定義
• 公寓大廈管理條例第9條 — 共用部分之使用管理
• 民法第767條 — 所有權人排除侵害請求權
• 民法第821條 — 各共有人對第三人之請求權

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第3條規定，所謂公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。五層樓公寓只要符合此定義，不論是否已設立管理委員會，均適用公寓大廈管理條例。最高行政法院101年度判字第1038號判決亦明確指出，公寓大廈管理條例之適用不以成立管理委員會為前提。

公寓大廈管理條例第16條第2項規定，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。頂樓平台屬於共用部分，住戶私自放置花盆、椅子等物品，若妨礙逃生避難及消防安全功能，即已違反上述規定。

依同條例第49條第1項規定，違反第16條第2項者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務，届期不改善或不履行者，得連續處罰。任何住戶均得向當地工務局或建管處提出檢舉，不以管委會名義為限。此外，各區分所有權人亦得依民法第767條及第821條規定，對占用共用部分之住戶提起排除侵害之民事訴訟。

五、結論與建議

結論：未設管委會之五層樓舊公寓仍適用公寓大廈管理條例。住戶於頂樓共用空間堆置私物違反第16條第2項規定，任何住戶均得向主管機關檢舉，主管機關得開罰並令限期改善。

1. 先行蒐集頂樓遭占用之照片及影片證據，記錄放置物品之種類、數量及占用面積。
2. 嘗試與該住戶溝通協商，以書面方式通知其自行清除頂樓私人物品。
3. 若協商未果，向當地直轄市或縣（市）政府工務局（建管處）書面檢舉，並檢附相關證據。
4. 考慮召集區分所有權人會議成立管理委員會，以利日後社區公共事務之管理。
5. 若主管機關處理緩慢，得依民法第767條及第821條規定向法院提起排除侵害之訴。
6. 評估頂樓放置物品是否影響建築結構安全或消防逃生，若有疑慮可同時向消防局通報。