問題116：退押金問題：提前終止租約之押金返還

一、問題／事實整理

某承租人已承租房屋超過兩年，每年與房東續約一次。第三年於二月簽訂新一年期租約，惟承租人希望於租約到期（隔年二月）前提前搬離。承租人於第一年簽約時已支付兩個月押金。承租人向房東詢問退還押金事宜時，房東表示「押金不能退回」。承租人欲確認：依相關法規，押金是否確實不能退還？是否有依實際居住期間比例退還押金之法律規定？（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 承租人提前終止租約時，出租人是否有義務返還押金（擔保金）？
• 土地法第99條對押金上限之規定，於租約終止時對押金返還有何影響？
• 承租人提前終止租約是否構成違約？房東得否以押金作為違約金之抵充？
• 租約中關於「提前終止」或「押金沒收」之約定，是否受民法或消費者保護法之限制？
• 押金返還之時點與條件為何？房東得扣除之項目範圍如何認定？

三、相關法條

• 土地法第99條 — 押租金（擔保金）不得超過二個月租金總額，超過部分得抵付租金。
• 民法第421條 — 租賃契約之定義，出租人與承租人之基本權利義務。
• 民法第450條 — 租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。
• 民法第453條 — 定期租賃契約，承租人於期限屆滿前不得終止契約，但另有約定者不在此限。
• 民法第179條 — 不當得利之規定，無法律上原因受利益致他人受損害者應返還。
• 民法第252條 — 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

四、法律分析

（1）押金之法律性質與返還義務
押金（擔保金）之法律性質為租賃關係存續期間，承租人為擔保租金之給付及租賃物之返還所交付之金錢擔保。依土地法第99條規定，押金不得超過二個月租金總額。押金並非出租人之所得，而係擔保性質之金錢，故於租賃關係終止且承租人完成租賃物返還後，出租人原則上即負有返還押金之義務。房東主張「押金不能退回」並無法律依據，除非承租人有積欠租金、損壞房屋等情事，出租人得自押金中扣抵相關費用。

（2）提前終止租約與違約責任之關聯
依民法第453條，定期租賃契約之承租人原則上不得於期限屆滿前終止契約。若承租人提前終止，可能構成違約，出租人得依契約約定請求違約金。然而，違約金之性質與押金不同，出租人不得逕將全部押金充作違約金而拒絕返還。實務上，法院多認為若租約中有提前終止之違約金條款，應依該條款處理；若無約定，出租人僅得就實際損害（如空租期間之租金損失）請求賠償，並自押金中扣抵後返還餘額。依民法第252條，縱有違約金約定，若金額過高，法院亦得酌減之。因此，承租人應審視租約中是否有提前終止之相關條款，據以判斷房東得扣除之金額範圍。至於「按居住時間比例退還押金」，法律並無此種規定，因押金係擔保全部租賃期間之債務，與居住時間比例無關。

五、結論與建議

房東主張押金完全不退還並無法律依據。押金為擔保性質之金錢，於租賃關係終止後，扣除承租人積欠之租金或應負擔之費用後，出租人應將餘額返還。

1. 詳閱租約條款：確認租約中是否有「提前終止」及「違約金」之約定，了解自身可能之違約責任範圍。
2. 以書面通知房東：以存證信函或書面方式正式通知房東提前終止租約之意思表示，並載明預計搬離日期。
3. 記錄房屋現況：搬離前拍照或錄影記錄房屋現況，避免房東以房屋毀損為由扣押金。
4. 要求房東書面說明扣款項目：若房東主張扣除部分押金，應要求其提供具體之扣款項目與金額明細。
5. 協商或調解：如雙方無法達成共識，可向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，或向法院提起民事訴訟請求返還押金。
6. 注意時效：押金返還請求權之消滅時效為15年（一般債權），但仍建議儘早處理以保全證據。