問題115：房仲口頭告知房屋傾斜但現況說明書勾否

一、問題／事實整理

買方於購屋過程中，仲介業者口頭告知該房屋存在傾斜問題，並表示經土木技師公會鑑定結果在法定容許範圍內，惟未提供任何書面檢測報告供買方參閱。買方基於信賴仲介之說明而簽訂買賣契約。簽約後買方檢視標的物現況說明書，發現瑕疵欄位（包含是否有傾斜情形）均勾選「否」。買方質問仲介，仲介回稱傾斜在法定誤差範圍內故勾否。買方對此有疑慮，詢問是否得在不負違約責任之情況下解除契約。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 仲介口頭告知房屋有傾斜而現況說明書卻勾選「否」，是否構成不實告知或隱瞞重要資訊？
• 房屋傾斜即使在法定容許範圍內，是否仍構成民法上之物之瑕疵？
• 買方得否以受詐欺或意思表示錯誤為由撤銷契約？
• 仲介業者未提供書面鑑定報告即稱在容許範圍內，是否違反不動產經紀業管理條例之義務？
• 買方若主張解除契約，是否需負違約責任？

三、相關法條

• 民法第92條 — 因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。
• 民法第88條 — 意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。
• 民法第354條 — 物之出賣人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵（物之瑕疵擔保）。
• 民法第359條 — 買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
• 民法第360條 — 買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人得請求不履行之損害賠償。
• 不動產經紀業管理條例第24條之2 — 經紀業或經紀人員對於交易之重要事項應據實告知，不得隱瞞。
• 民法第227條 — 因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

四、法律分析

（1）現況說明書不實記載之法律評價
標的物現況說明書係不動產交易中賣方依法應據實填寫之文件，依不動產經紀業管理條例之規定，經紀人員負有審核確認之義務。本案中，仲介口頭告知房屋有傾斜情形，但現況說明書瑕疵欄位卻勾選「否」，兩者明顯矛盾。無論傾斜是否在法定容許範圍內，既然存在傾斜之事實，現況說明書即應如實記載。仲介以「在法定誤差範圍內」為由勾選「否」，已構成不動產經紀業管理條例第24條之2所禁止之隱瞞重要交易資訊行為。此外，賣方在現況說明書上不實勾選，亦違反民法第354條之瑕疵擔保義務，因買方係基於現況說明書無瑕疵之記載而決定購買。

（2）買方得主張之法律救濟途徑
買方得從以下數個法律基礎主張權利：第一，依民法第92條詐欺撤銷，若能證明賣方或仲介故意以不實之現況說明書使買方陷於錯誤而簽約，買方得於發現後一年內撤銷其意思表示，契約自始無效，雙方互負回復原狀之義務。第二，依民法第88條錯誤撤銷，買方若知房屋有傾斜情形即不會為購買之意思表示，得撤銷其意思表示。第三，依民法第359條物之瑕疵擔保，房屋傾斜（即使在容許範圍內）仍屬減少房屋價值之瑕疵，買方得解除契約或請求減少價金。依實務見解，房屋傾斜對於一般購屋者之購買意願及房屋市場價值均有重大影響，法院多認定構成物之瑕疵。

（3）仲介業者之責任
仲介業者口頭告知傾斜卻未提供書面鑑定報告，且在現況說明書上勾否，已違反不動產經紀業管理條例第24條之2據實告知義務及第26條之調查義務。買方除得向賣方主張解約外，亦得依民法第184條侵權行為規定向仲介業者請求損害賠償，包括因信賴不實資訊所受之損害及所失利益。仲介公司依同條例第26條第4項規定，對其經紀人員因執行業務所致他人損害，應與經紀人員負連帶賠償責任。

五、結論與建議

本案現況說明書之不實記載與仲介口頭告知之矛盾，構成買方主張解約或撤銷契約之有力基礎。買方在妥善保全證據之前提下，應有相當把握在不負違約責任之情況下脫離該交易。建議依以下步驟辦理：

1. 立即委託專業鑑定：自行委託土木技師或結構技師進行房屋傾斜率鑑定，取得正式書面報告，確認實際傾斜程度及是否影響結構安全，作為後續主張之關鍵證據。
2. 保全口頭告知之證據：回想並記錄仲介口頭告知傾斜之時間、地點及內容，若有通訊軟體對話紀錄、錄音或在場證人，應妥善保存。可嘗試以書面或通訊軟體再次向仲介確認傾斜事宜，取得其書面回覆作為證據。
3. 發函通知賣方及仲介：以存證信函通知賣方及仲介業者，指出現況說明書不實記載之事實，表明依法主張撤銷意思表示或解除契約，要求返還已支付之價金及相關費用。
4. 向主管機關檢舉：向不動產經紀業主管機關（各直轄市、縣市政府地政局）檢舉仲介業者違反據實告知義務，主管機關得依法對仲介業者處以罰鍰或停止營業。
5. 評估訴訟或調解：若賣方拒絕返還價金，可向法院提起訴訟或向不動產糾紛調處委員會申請調處，主張撤銷契約或解除契約並請求回復原狀及損害賠償。
6. 注意權利行使期間：依民法第92條詐欺撤銷權應自發現後一年內行使，民法第365條瑕疵擔保解除權應自通知瑕疵後六個月內行使，務必注意時效以免權利消滅。
7. 委任律師協助：本案涉及事實認定及多重法律請求權之競合，建議委任專精不動產交易糾紛之律師全程協助處理。