租賃期間開始前解約之責任歸屬與費用求償分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與房東簽訂租賃契約，契約載明現況出租並由房東負責特定修繕項目。簽約後當事人發現房屋漏水範圍遠大於仲介所述之情形，因而欲在租賃期間正式開始前解除契約。此外，當事人已經房東同意自行完成室內粉刷工程，希望了解解約後之責任歸屬以及粉刷費用能否向房東請求返還。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 契約載明「現況出租」時，出租人是否仍負有物之瑕疵擔保責任？
• 仲介於帶看時淡化漏水情形，是否構成締約過失或詐欺，承租人得否據此主張撤銷或解除契約？
• 租賃期間尚未開始即解約，承租人是否需負違約責任或賠償？
• 承租人經房東同意自行粉刷之費用，性質上屬必要費用或有益費用？得否請求出租人償還？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人
• 民法第424條 — 租賃物有瑕疵危及安全或健康時承租人得終止契約
• 民法第430條 — 出租人不為修繕時承租人得終止契約或自行修繕
• 民法第431條 — 承租人就租賃物支出必要費用得請求出租人償還
• 民法第359條 — 買賣瑕疵擔保之解除契約或減少價金（類推適用）
• 民法第245條之1 — 締約過失責任
• 土地法第97條 — 城市房屋租金限制

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人負有交付合於約定使用收益狀態之租賃物之義務。縱然契約記載「現況出租」，實務見解認為此僅表示承租人接受簽約當時已知之屋況，並非免除出租人全部之瑕疵擔保責任。若漏水之範圍與嚴重程度遠超承租人簽約時所能預見，且仲介於帶看時有刻意淡化瑕疵之情事，承租人仍得依民法第424條主張租賃物有瑕疵危及安全或健康而終止契約，或依締約過失之法理請求損害賠償。

最高法院64年台上字第2158號判例揭示，出租人之瑕疵擔保義務不因「現況交屋」之約定而完全免除，尤其當瑕疵為出租人於締約時已知悉或可得而知之情形。本案仲介聲稱「這陣子下雨未見漏水」，倘事後證明漏水問題早已存在且範圍甚大，出租人一方恐有隱匿瑕疵之嫌，承租人得據此主張解除契約並免除違約責任。

關於粉刷費用之請求，須區分該費用之性質。若粉刷係為維護租賃物正常使用所為之必要修繕，依民法第431條規定，承租人得向出租人請求償還。惟若粉刷僅係承租人出於個人美觀偏好所為之改善，則屬有益費用，依同法第432條，僅於出租人同意時方得請求。本案既經房東同意施作，且屬交屋前之整理工作，承租人主張償還之基礎較為堅實。但具體金額仍需檢視粉刷之必要性與合理性。

五、結論與建議

結論：房屋漏水瑕疵若超出承租人簽約時所能預見之範圍，即便契約載明現況出租，承租人仍得主張解除或終止契約而不負違約責任。經房東同意施作之粉刷費用，若屬維護租賃物使用之必要支出，承租人得請求償還。

1. 立即拍照錄影保全漏水現況之證據，並記錄漏水面積與位置。
2. 保留與仲介、房東之所有通訊紀錄，特別是仲介關於漏水狀況之說明。
3. 蒐集粉刷工程之收據、報價單及房東同意施作之相關對話紀錄。
4. 以書面（存證信函）通知房東主張解除契約，並載明解約理由及請求返還費用。
5. 若房東拒絕返還押金或粉刷費用，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解。
6. 評估仲介是否有故意隱匿瑕疵之責任，必要時可向仲介公司及所屬公會申訴。
7. 諮詢專業律師評估是否另行提起民事損害賠償訴訟。