大樓公設鞋櫃使用權歸屬與住戶糾紛處理之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某大樓管委會成員反映，大樓同層兩戶住戶因建商原始設置之固定式公設鞋櫃發生使用糾紛。該鞋櫃位於其中一戶門口附近，管委會已公告由兩戶共同使用，但該戶住戶認為鄰戶使用鞋櫃影響其生活品質，要求雙方均不使用或拆除原設鞋櫃自行購置。公務機關亦函請管委會介入協調，管委會面臨違建認定、拆除程序及住戶協調等多重法律問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建商於大樓完工時設置之固定式鞋櫃，其法律性質為共用部分或約定專用部分？
• 該固定式鞋櫃是否可能被主管機關認定為違建？若為違建，處罰對象為何？
• 管委會對住戶間之公設使用糾紛負有何種協調義務？如何證明已盡協調之責？
• 拆除公設鞋櫃是否須經區分所有權人會議決議同意？
• 一方住戶得否單方面主張禁止他方使用共用公設鞋櫃？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第7條 — 共用部分不得獨占使用
• 公寓大廈管理條例第9條 — 各區分所有權人對共用部分之使用
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕及管理費用分擔
• 公寓大廈管理條例第31條 — 區分所有權人會議決議門檻
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務
• 民法第820條 — 共有物之管理
• 土地法第34條之1 — 共有土地或建築之處分

四、法律分析

建商於大樓興建完成時即設置之固定式鞋櫃，若位於公共走廊或共用空間內，依公寓大廈管理條例第7條規定，屬公寓大廈共用部分，任何區分所有權人不得獨占使用。管委會公告由兩戶共同使用，符合共用部分之管理原則。單一住戶以影響心情為由要求禁止鄰戶使用，在法律上並無正當理由，蓋公設之使用權利不因設施之地理位置鄰近某戶而歸該戶專用。

關於違建認定問題，須視該鞋櫃設置是否經建築執照核准。若為原始建造設計之一部分且已取得使用執照，則非違建。若為建商於取得使用執照後額外增設，且佔用公共通道或防火巷，則可能構成違建。依建築法第86條規定，違建之處罰對象通常為建築物所有權人或實際行為人；就公寓大廈而言，若違建位於共用部分，主管機關可能以管委會為處分對象，故管委會應主動查明鞋櫃之合法性。

拆除共用部分之固定設施涉及共有物之變更，依公寓大廈管理條例第31條規定，須經區分所有權人會議決議通過。若區分所有權人不同意拆除而主管機關已認定為違建並限期改善，管委會得依主管機關之行政處分強制執行，但建議先透過區分所有權人會議充分討論，尋求共識。管委會為證明已盡協調義務，應留存調解會議紀錄、通知函文及住戶簽到表等書面證據。

五、結論與建議

結論：建商原始設置之固定式鞋櫃若位於共用部分，任一住戶不得單方面排除他戶使用。是否構成違建須由主管建築機關認定，管委會應積極查明並留存協調紀錄以證明已盡管理義務。

1. 調閱大樓原始建築圖說及使用執照，確認鞋櫃是否為合法設施。
2. 召開區分所有權人會議討論鞋櫃使用規則，並將決議納入規約。
3. 每次協調會議均製作書面紀錄並請當事住戶簽名確認。
4. 若主管機關認定為違建，應依限期改善通知辦理，必要時提起訴願。
5. 將住戶糾紛處理過程以書面函文方式回覆公務機關，說明管委會已採取之措施。
6. 建議兩戶住戶至鄉鎮市區調解委員會進行調解，由第三方協助解決使用爭議。
7. 諮詢專業律師或建築師，就違建認定及共用部分管理問題提供專業意見。