問題114：房屋修繕未完成但須先結案之交屋問題

一、問題／事實整理

買方於購買中古屋後進行驗屋程序，發現房屋存在數處漏水瑕疵，賣方承認瑕疵存在並同意修繕，但因工期及材料等因素無法於原定交屋期限前完成修繕工程。由於買方有貸款撥付及入住時程之考量，須先完成結案交屋程序。買方擬於結案文件中與賣方約定保留一定比例之買賣價金作為修繕保證金，存放於履約保證帳戶或由地政士保管，待賣方確實完成修繕且經買方驗收合格後，再行撥付該保留款項予賣方。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 買方於驗屋發現漏水瑕疵後，是否有權拒絕交屋或保留部分價金？
• 買賣雙方得否於結案文件中另行約定修繕保證金條款？其法律效力為何？
• 保留款項之金額比例、保管方式及撥付條件應如何約定始為妥適？
• 若賣方未於約定期限內完成修繕，買方得主張何種法律救濟？
• 漏水瑕疵是否構成物之瑕疵擔保責任？買方之權利時效為何？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
• 民法第359條 — 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
• 民法第360條 — 買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。
• 民法第365條 — 買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。
• 民法第264條 — 因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付（同時履行抗辯權）。
• 民法第148條 — 權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的（誠信原則）。

四、法律分析

（1）漏水瑕疵與物之瑕疵擔保責任
房屋漏水屬於民法第354條所規定之物之瑕疵，出賣人依法應負瑕疵擔保責任。買方於驗屋時發現漏水並通知賣方，已履行民法第356條之檢查通知義務。依民法第359條規定，買方得選擇解除契約或請求減少價金；若漏水程度不至於達到解除契約之必要，買方亦得依民法第360條請求損害賠償。在本案中，買方並未欲解除契約，而係希望賣方完成修繕後再撥付尾款，此種安排屬於買賣雙方協商之合理方案，於法律上並無不許。

（2）保留修繕保證金之法律基礎與約定方式
買方保留部分價金作為修繕保證金，其法律基礎可建立於同時履行抗辯權（民法第264條）及契約自由原則之上。賣方交付之房屋既有瑕疵，買方自得主張於瑕疵修補完成前保留相當之價金。實務上，建議雙方於結案時簽署補充協議書或附約，明確約定以下事項：保留金額（通常為買賣價金之5%至10%或估算修繕費用之1.5至2倍）、保管方式（繼續存放於履約保證帳戶或由地政士專戶保管）、修繕完成期限、驗收標準（如委託第三方驗屋公司確認）、逾期未完成修繕時保證金之處理方式（如買方得逕行動用保證金自行委託修繕）。此補充協議具有契約效力，雙方均應遵守。

（3）賣方未完成修繕時之救濟途徑
若賣方未於約定期限內完成修繕，買方除得依補充協議之約定逕行動用保證金自行修繕外，尚得依民法第359條請求減少價金，或依民法第227條不完全給付之規定請求損害賠償。買方應注意民法第365條所定之權利行使期間，自通知瑕疵後六個月內應行使解除權或減價請求權，以免權利罹於時效消滅。

五、結論與建議

在結案文件中約定保留修繕保證金係保障買方權益之合理做法，於法律上有充分依據。建議買方依以下步驟辦理：

1. 委託專業驗屋並取得書面報告：在結案前委託第三方驗屋公司進行漏水檢測，取得書面檢測報告詳載瑕疵位置、嚴重程度及建議修繕方式，作為後續協商之依據。
2. 評估修繕費用：請水電或防水工程廠商估算修繕所需費用，據以決定保留保證金之合理金額，建議保留金額為估算修繕費用之1.5至2倍。
3. 簽署書面補充協議：與賣方簽署補充協議書，明確載明保留金額、保管方式、修繕期限、驗收標準及逾期處理方式等條款，建議由地政士或律師協助擬定。
4. 約定明確之修繕期限：修繕期限以30至60日為宜，並約定賣方應於修繕完成後主動通知買方進行驗收。
5. 約定買方自行修繕之權利：於補充協議中載明，若賣方逾期未完成修繕，買方得逕行委託第三方施工修繕，費用由保證金扣抵，不足部分賣方應補足。
6. 保留瑕疵擔保請求權：於補充協議中聲明買方保留民法上瑕疵擔保之一切請求權，不因簽署結案文件而視為拋棄。